景德镇商业综合体定位报告.docVIP

宇新地产 景德镇市地王大厦（暂名）商业定位报告 PAGE PAGE 56 景 德 镇 市 原 五 中 宗 地 景 德 镇 市 原 五 中 宗 地 商业定位报告 开发商： 景德镇宇新房地产开发有限公司 二OO八年十一月 目 录 第一部分 项目有效商圈内竞争对手市场调查及分析 一、景德镇市大型商业物业调查及分析………………………………………………1 二、景德镇市大型瓷贸专业市场调查及分析…………………………………………12 三、景德镇市写字楼调查及分析………………………………………………………24 四、项目有效商圈内区域路段商业状况调查及分析…………………………………26 第二部分 项目市场分析与定位 一、景德镇经济概况……………………………………………………………………28 二、项目概况……………………………………………………………………………33 三、消费者调查…………………………………………………………………………40 四、商圈内经营户调查及分析…………………………………………………………41 第三部分 项目商业定位 一、商业定位原则………………………………………………………………………53 二、项目市场定位………………………………………………………………………53 三、项目功能定位………………………………………………………………………54 四、与定位关联的建设建议……………………………………………………………55 第四部分 商铺面积建议………………………..…………………………………………57 第五部分 各楼层平均租金建议………………………………………………..…………58 第六部分 租售比例建议………………………………………………….……….………61 第七部分 商铺规划及交付装修标准建议……………………………….….……………62 一、外部规划设计建议…………………………………………………………………62 二、铺内装修标准………………………………………………………………………62 三、公用设备设施及装修………………………………………………………………62 第八部分 商业运营管理建议 一、管理功能……………………………………………………………………………66 二、管理模式……………………………………………………………………………66 第一部分、项目有效商圈内竞争对手市场调查及分析 一、景德镇市大型商业物业调查及分析 1、开门子购物广场（表1-1 ） 调查时间 　200 地段 市广场南路　 公交线路 6-8-108 目标所在地功能划分 开发区（ ） 开业日期 　沃尔玛超市2007年12月，金鼎百货2008年11月 营业时间 9：00-22：00 社区 （ ） 商业区 （√ ） 管理模式 自主管理（√ ） 租金水平 　150元-300元/平米 商场10-25%扣点 租金支付 约40%上下 委托管理（ ） 定位 　中高档 出租率 除商场外，散户租赁70% 经营状况 一般，转手率高 建筑面积（㎡） 　17万 实用率(%) 　60% 进场需提 交证件 经营面积（㎡） 12万 进场费（元） 　2000 合作方式 　扣点联营 合作条件 保证金（元） 　5000 管理费 （元/㎡） 　300 税（元） 电费（元） 　300 各楼层 专柜数 　 　 停车位 数量 500 配套经营项目 　餐饮、娱乐 人流量 （人/小时） 　 特 点 所处地段一般，商业规模大，经营业态多，业种全，一站式购物 车流量 （辆/小时） 各楼层业态分布 4F KTV 、中式餐饮、游乐天地、电影院、特色餐饮、大型餐饮 3F 工艺 陶瓷专卖店、文化天地 书城 音像城 陶瓷作坊示范区 茶馆、家居专卖店 床上用品店 家居饰品店 家具展示中心 百货商场 2F 酒吧 咖啡厅、百货商场、电器城、女人天地、品牌咖啡厅、西式餐饮、品牌女装、女士用品、鞋帽、美容美甲、内衣、儿童用品 1F 麦当劳、一线品牌专卖店〔品牌男女服装、电器、珠宝、名表、化装品、箱包、鞋〕、手机城、西式餐饮、电信营业厅、百货商场 -1F 生活街区、小商品、美食广场、冷饮店 零食店 备注 （表1-1 ） 分析：开门子购物广场地处广场南路商业区域，是集超市、百货、餐饮、服装等一站式经营的综合型大型商业中心。目前项目在建中，其大部分楼层小面积分割虽然相对易于销售，但针对大商家出租会增加难度。就