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消费支出规划 消费支出规划 消费支出规划 消费支出规划内容 消费支出规划—住房消费 消费支出规划—住房消费 消费支出规划—住房消费 购房的财务决策——购房规划的基本方法 可负担首付款 = 目前净资产在未来购房时的终值+目前到未来这段时间内年收入在未来购房时的终值×年收入中可负担首付比例的上限 可负担房贷 = 以未来购房时年收入为年金的年金现值×年收入中可负担贷款的比率上限 可负担房屋总价 = 可负担首付款＋可负担房贷 案例1 王先生年收入为10万元，预计收入每年增加3%，每年的储蓄比率为40%。目前有存款5万元，打算5年后买房，假设王先生的投资报酬率为5%，平均每年可负担房贷额为40000元。王先生买房时准备贷款20年，假设房贷利率为6%。 问：可负担首付款？可负担房贷？可负担房屋总价？ 案例1 案例1 王先生买房时准备贷款20年，假设房贷利率为6%，并且假设王先生预计平均每年可负担房贷额为40000元。 则折算至王先生买房时，可负担房贷为：458797元 N=20； I/Y=6； PMT=40000； CPT PV=？ 可负担房屋总价＝ 458797＋250000＝708797元 验证贷款比例是否合适？ 250000/708797=35% 贷款比例=1- 35%=65% 购房的财务决策——购房规划的基本方法 方法二：希望购买的房屋价格来计算首付和月供 案例2： 张先生看好了一套100平方米的房子，据张先生了解，目前这套住房的价格是6000元/平方米，购买这套100平方米的房子需要60万元。张先生对首付、房贷等问题不是很了解，想请理财规划师给出建议。 案例2 理财规划师假设7成按揭，贷款期限20年，采用等额本息还款方法，贷款利率6％ ，计算如下： P/Y＝12； N=240； I/Y=6； PV=420000； CPT PMT=？ PMT=3009 经理财规划师的测算，张先生目前能够承担首付的额度，同时日常结余能够负担的起月供。理财规划师从张先生的财务状况出发，认为张先生可以考虑购买此套住房。 消费支出规划—住房消费 购房财务规划的主要指标 　（1）房屋月供款与税前月总收入的比率 　　　 房屋月供款占借款人税前月总收入的比率 一般不应超过25％到30％。 　（2）所有贷款月供款与税前月总收入的比率 　　　 房屋月供款加上其他10个月以上贷款的月供款总额占借款人税前月总收入的比率 一般应控制在33％到38％之间。 购房流程及相关税费 购房流程及相关税费 购房流程及相关税费 契税： 普通住宅按房屋成交价的1.5%交纳契税，非普通住宅按房屋成交价的3％交纳契税。 按北京市建委发布的相关标准，普通住宅是指：住宅小区容积率在1.0（含）以上；单套建筑面积在140（含）平方米以下；实际成交价低于同级别土地上普通住房平均交易价格1.2倍以下。不符合上述三个条件的为非普通住宅。 以房价80万,贷款7成，贷款20年为例: 80万×1.5%＝12000元 80万×3% ＝24000元 购房流程及相关税费 印花税 购房者与房地产开发商签订《商品房买卖合同》时，按照购销金额万分之五贴花。 购房者与商业银行签订《个人购房贷款合同》时， 按借款额的万分之零点五贴花。 个人从国家有关部门领取《房屋产权证》时，每件贴花5元。 80万×0.5‰＝400元 56万×0.05‰ ＝28元 购房流程及相关税费 公共维修金： 小区管理办房价的2%。 80万×2%＝16000 购房公证费： 房价×0.03％ 80万×0.03%＝240 按揭合同公证费： 贷款额×0.03% 56万×0.03%＝168 购房流程及相关税费 律师费： 买房贷款人需按每单申请贷款额3‰支付律师费 56万× 3‰ ＝1680 保险费： 贷款额度×贷款