万科动力厂地块项目定位报告【终】1.ppt

* * * 未来方舟已推户型配比 套型 面积 供应套数 销售套数 套二 80-85 162 5% 85-90 164 6% 90-95 576 19% 套三 100-105 100 3% 105-110 476 16% 120-125 214 7% 125-130 128 4% 130-135 348 12% 145-150 124 4% 155-160 62 2% 套四及以上 140-145 106 4% 145-150 86 3% 155-160 64 2% 160-165 128 4% 185-190 36 1% 190-195 80 3% 230-235 116 4% 3●5●5 典型竞品：关注项目-中天.未来方舟 中天未来方舟现在暂无销售数据 已推产品中，套二，套三占比79%， 对本案产品有一定的冲击 套二产品中85-95㎡的产品占全产品线30% 套三产品中120㎡以上的舒适套三占全产品线的39%， 产品线的面积普遍偏舒适，对客户的经济实力有一定的要求 第一批团购价预计在4300-4700，同套型产品 与本案在总价上存在有较大的竞争 ； 中天的产品偏舒适性，本案产品更偏性价比客户，客户的基数更大 。 本案竞争优势：产品设计性价比高，精装修差异化。 * 区域 配套 小区 单体 本案竞品主要集中在两城区及小河区，故区域维度价值均衡性较好,主城区竞品的环境及配套相对较有优势，水东片区的项目成熟度相对较低;各竞品中处于低值的为配套及小区呈现，及项目单体附加值； 由于城市发展及房地产市场的成熟度有限，客户的对小区附加值及环境品质的要求并不敏感，但对生活、交通、教育配套的等基本需求较为强烈，故，作为成熟区域大盘后续应强化自己的区域价值、交通配套及未来的商业规划。由于主力客户较多为老旧小区及单位家属房转至商品房，对高物业费有较大的抗性，建议，强化物业服务的质量，提炼并高效传递优质物业带给客户的价值 3●5●6 典型竞品价值梯度分析 贵阳做为内生型的城市，中天、宏利城等本土品牌在市场的认知度和美誉度较高，外来一线品牌在市场的认知半径却相对局限，本项目在品牌上具有一定的优势，但仍需强化市场的认知。区域位置处于相对成熟的小河区，但对比花果园仍属次之，同区域的兴隆项目则相差无多， 中天未来方舟 本项目 花果园 恒森自在城 * 中 * * 强 * 位置 弱 * * 中 * * * 强 * 品牌 弱 6000元等值线 5500元等值线 5000元等值线 4500元等值线 兴隆城市花园 3●5●7 典型竞品竞争格局分析 土地分析 客户分析 市场分析 项目定位 产品建议 大盘价值 百万方的中大型项目，锻造大盘的核心，配套，同时深入以大盘去化为导的贵阳楼市典型楼盘阵营， 竞争因素 区域价值 强调小河区中心商业位置，及后续的区域CBD中心位置，成熟的商业、教育、交通配套，华府入住后醇熟居住氛围。 品牌价值 强化万科品牌在贵阳市场的认知度及TOP品牌影响。 4●1●1 竞争策略 基础竞争要素 增值竞争要素 战略竞争要素 战术竞争要素 醇熟居住氛围 大盘核心配套 TOP品牌影响 产品价值 产品精细化，面积段压缩，打造市场中坚力量客群需求的经济型产品。 规划-户型 景观- 风格 …… 中天会展城 中天未来方舟 滨水风情商业街、10万㎡大型商业MALL、多条商业街区、大型山体主题公园、室内水上世界、海洋馆、室内家庭娱乐中心、大剧场、室内滑雪场、白金五星级酒店群落… 国际会议展览中心、中天凯悦五星级国际酒店、国际风情商业街、贵州首家真冰溜冰场、水幕电影馆、SOHO艺术创意街区、国际美食街… 406米地标级双子塔国际甲级写字楼，30万㎡商业购物中心，汇聚世界一线品牌，10万㎡开放式商业街区… 花果园 【贵阳楼市客户特征】落后的城市经济与大胆消费意识形成强烈冲突，表现为消费者对具有国际化、都市化的项目趋之若鹜。 4●1●2 楼市竞争模式 世纪城 “龙之城”、大配套 中天会展城 国际化、政务中心 山水黔城 山水资源、欧陆风格 花果园 市中区、国际化 中天未来方舟 世界级旅游地、山水资源、国际化、标志性 保利春天大道 国际化、生态宜居 【主题竞争之惰性】国际化、大配套都市化生活、生态宜居等主题均被广泛使用，同样的主题定位已难以再次引爆市场 4●1●3 楼市竞争模式-惰性 项目契机 商业：不少于5万平米的商业配套 体育：2万平米运动场所 教育：一所幼儿园一所小学 4●1●4 寻找市场兴奋点 填补市场空白点 基础指标 用地性质：商业、办公、居住 非营业性多功能综合性体育馆：不低于20000平方米 商业办公建筑：不低于50000平方米 配件设施：小学、幼儿园、农贸市场 【项目地块条件】享有充足体育、商业规划指标，具有向“运动体验型风情商贸”发展的