西安南稍门项目定位报告.ppt

本案发展建议四 配套建议：中央空调 现在写字楼的空调配置， 一般分为中央空调和分体空调两类。 其中，中央空调又大致可分为FCU（风机盘管）、多联变频机组、水源热泵空调三个种类。每类型的空调都有自己的特性， 影响使用与用电量大小。 写字楼大堂面积、挑高设计标准 本案发展建议五 1、面积和挑高要求 ??????? 根据项目的形象要求来考虑写字楼的大堂面积和挑高，避免狭小的大堂面积和较低的挑高给人造成压抑的感觉； ????????要有强烈的空间感和舒适性； ????????写字楼大堂的面积一般不应小于300平方米，内空挑高最低不低于5米； ????????写字楼的档次越高其大堂的挑高就越高，大堂的面积也越大。 2、大堂面积 一般情况下 大堂面积：大楼建筑面积=1:100—1:200 ??????? 一般的建筑取下限，如20000平米，可取200平米的大堂，高级的写字楼可以取上限或取其中间值，如30000平米的大楼可取300-600平米之间。 3、大堂挑高 建筑高度100米左右，大堂高度大概占据底层2-3层高度； ?????? 建筑高度100-200米，大堂高度大概占据底层3-4层高度； ?????? 建筑高度200米以上，大堂高度/建筑高度大概为6%。 写字楼大堂面积、挑高设计标准 本案发展建议六 鉴于项目所处区位的诸多优势，建议售楼中心原地搭建，利于宣传推广和促进销售。 运筹帷幄 决胜千里 本提案中所有图文内容的知识产权归西安融智房地产营销策划有限公司所有 SWOT分析 优 势 南门门户，地理位置十分显赫； 地铁口，数十条公交线路； 居住区较多，成熟的居住氛围和 固定人流； 文化部支持，利于项目整体价值 提升。 劣 势 项目虽紧邻主干道，但属棚户改造区，小区域内存在市场杂乱； 城墙因素，隔断了与城内商业 的衔接； 由于政府对市场的监管，无证或手续不全难于上市推广销售； 机 会 地铁二号线、将项目带来快速发展的机会； 产品自身的机会优势。 威 胁 政府对于房地产政策有逐步收 紧的态势； 同区域、同类型项目的竞争威 胁。 竞争对手剖析 目前南门外可预测的潜在供应量大是不容回避的, 但是从目前市场上对其产品的青睐追捧程度来看，该板块的产品是一种供销两旺的局势. 由于南门外自身清晰的区块定位,其市场风格走现代、国际、鼎级的可能性较多，具体可参照目前已经推出的项目大话南门写字楼项目. 写字楼 层面积：2700平米 主力户型面积：150——500㎡不等 价格：13000元/㎡起，15层15000元/㎡左右 当期手续：五证齐全 容积率：8.9 车位：680个 土地年限：70年 写字楼 大话南门 大话南门 分层 面积（㎡） 6-7F 8073.86 5F 3671.73 4F 3671.73 3F 3578.03 2F 3414.43 1F 2393.26 -1F 4610.46 -2F（地铁商业） 5267.81 商业总面积近34681.31平米； 项目地下二层与地铁站口相同，地铁商业5267.81平米； 商铺价格：35000元/㎡左右 整体商业招商工作尚未全面开始。 商业： 写字楼 总占地：26.67亩 总建筑面积：15万平米 5A级写字楼：1.3万平米 层面积：1260㎡ LOFT复式办公：92-118平米 租赁价格：110元/㎡.月 容积率：6.09 车位：440个 土地年限：70年 底商：世纪金花 珠江时代广场 中贸广场 商业总体量约15万平，分别为大型超市、精品百货、大型电器卖场，主题运动商场、大型游艺中心、KTV、娱乐院线、主题餐饮以及特色商业步行街、商务酒店、会议中心等多业形态 。 写字间 总层数：27层； 户型：80——200平米之间； 均价：14000元/平米； 租价：120元/平米.月 地下商业： 地下一层为永辉超市； 其它商业： 商铺面积灵活分隔，只租不售，租价150——240元/平米.月，对商家知名品牌度有要求。 NO . 2 目标客群定位 我们的产品卖给了谁？ 国际化企业集团总部？ 很多可在高新获得土地，在南门外长安路也有部分已经可以建立写字楼，难以成为主力客源。 写字楼高端用户的分流？ 西安的金融贸易氛围逐步变化，可争取此类用户。 内陆的房产投资者？ 待写字楼大量推向市场后引起市场关注，此部分客源有望争取。 内陆本省其他的民营企业？ 新民营经济需要与之匹配的形象中心，南门外的中央地位有望获得青睐。 可 能 性 递 减 他们为什么要买我们的产品？ 企业形象 的需要 行政职能 的需要 金融服务 的便利 交通便利性 区域前景 看好 建筑品质 打动 行业氛围 需要 NO . 3 项目定位 复合地产商业创新模式 实现