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浅谈房地产项目前期策划 序言 “凡事预则立，不预则废”，就是说不论做什么事，事先要有准备，才能得到成功，不然就会失败。很多事情的失败，往往都是由于欠缺事前准备导致的。事前的周密计划和部署，是我们做事成功的保障，能大大的提高我们做事的成功率。 房地产项目开发是一项综合性很强的工作，往往投资巨大，稍有失误便会造成巨大的损失。为了确保房地产项目开发的成功，前期准备工作就显得尤为重要。 接下来，我们对房地产项目前期准备工作之一的前期策划工作进行探讨。 一、什么是房地产项目前期策划 1、房地产项目前期策划需要解决的问题有哪些？ 到目前为止，房地产业界对于房地产项目前期策划并无权威的官方解释，那么房地产项目前期策划需要解决哪些问题呢？笔者认为，房地产项目前期策划需要解决的问题不外乎“2W1H”： 1.1 项目开发什么(产品)（what） 开发商在进行项目开发前，首先需要明确的是开发什么样的产品。只有确定了开发什么样的产品，开发工作才能找到方向，才能继续开展下去。 1.2 项目何时开发(when) 对于很多项目而言，合理的开发时机显得尤为重要。成熟的土地，往往可以马上进行开发，而许多不成熟的土地，往往不具备马上开发的条件，而有些土地可能在某个条件达成后便能成倍或者较大幅度的增值，需要分期进行开发的项目往往会涉及到如何设定开发进度的问题。所以，为项目选择合适的开发时机，亦是房地产项目前期策划中需要研究的一个重要问题。 1.3 产品怎么开发(how) 前期策划不是纸上谈兵，是需要落实执行的，因而在确定了开发什么产品后，怎么做的问题亦是前期策划需要解决的问题。前期策划对产品的要求越明确，后续的执行成果就会越到位，策划的成果体现得才会越好。 2、房地产项目前期策划的定义 综上，本文所说的房地产项目全程策划指的是房地产开发企业获取开发用地后，以成功完成已获取土地的开发、实现项目价值最大化为目的进行的产品策划全程工作。 二、房地产项目前期策划的重要性 1、为什么要进行房地产项目前期策划 在前文中，我们讲到，房地产项目前期策划解决的是房地产项目开发什么、什么时候开发、以及怎么开发的问题，这就奠定了房地产项目前期策划是项目开发的基础，这就决定了前期策划是进行房地产项目开发的必要条件，必须开展。 2、开发商对房地产项目前期策划的重视程度 往往，开发商对前期策划的重视程度与当地的房地产市场发达程度和市场竞争激烈程度是成正比的。在中国来说，房地产行业的发展是不平衡的，东部比西部发达，沿海比内地发达，一、二线城市比三、四线城市发达。同时，各区域的房地产市场竞争形势也有差异，有的地方属于买方市场，竞争激烈；有的地方属于卖方市场，供应较少。所以，各地的开发商对房地产项目前期策划的重视程度亦有所差异。而随着各大品牌发展商的向内地、向三、四线城市的不断渗透，促进了各地房地产市场的发展，各地发展商对房地产项目前期策划的重视程度亦在不断提高。 3、房地产项目前期策划的重要性 房地产项目前期策划成功与否，是房地产项目成功开发的关键。成功的前期策划能充分挖掘出开发项目的价值，并实现企业利益最大化，而失败的前期策划则足以让整个开发项目全面落败，使企业蒙受损失。因而，在竞争日益激烈的中国房地产市场上，前期策划在房地产项目开发中的地位显得尤为重要，它能够让项目在众多竞争对手中独树一帜、突出重围，亦能够使项目一败涂地。 三、如何完成房地产项目前期策划 1、房地产项目前期策划的步骤及各环节的操作要点； 房地产项目前期策划是后续执行工作开展的基础，是房地产前期策划的成功关键，主要开展步骤如下： 第一步，以项目开发为目的进行房地产市场研究。房地产市场研究范围应该包括宏观面的经济研究、中观面的行业发展情况研究、区域房地产市场发展情况研究。 第二步，对区域房地产项目及潜在竞争对手进行全面的分析。 第三步，利用SWOT模型，对本项目进行深入分析，找出项目的机会点。 第四步，第一、二、三步的分析成果，对项目进行市场定位，确定主力产品及产品形象。 第五步，根据市场定位完成产品策划方案，完成“房地产项目前期策划方案”。 房地产项目前期策划的后续跟踪执行工作，主要有如下注意事项： 第一，全程紧密跟踪原则。 第二，经济性与策划效果相结合原则。 第三，总体效果与细节打造相结合原则。 2、房地产项目前期策划具有时效性； 3、房地产项目前期策划要以客观、准确的市场分析为基础； 4、房地产策划人员应具备的基本素质。 四、珠海鸿泰苑项目前期策划实例分析 五、结语 房地产项目前期策划在今后房地产项目开发中占据越来越重要的地位。