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上海办公楼 上海国金中心租赁经营策划方案 ※陆家嘴商圈办公楼租赁市场动态： 由于过年前后办公楼租户调整较多，从而释放出不少空置面积，另一方面，今年1季 度交付使用的房源也有不少，从而也给市场带来了许多新增供应，两者共同抬高了市 场整体的空置率，目前最新的空置率为7.59%。 根据最新统计，目前上海优质办公楼平均租金为7.12元/m2/天。从板块租金涨幅来看， 2012年2月各板块的的办公报价有较大的变化，特别是核心地段的稀缺办公房源，租 金上升较快。 ※陆家嘴商圈办公楼销售市场动态： 2012年2月份上海办公楼销售市场供应回升明显，根据全佳数据库统计，2月份办公 市场新增供应119892㎡，环比上升122.04%。新增供应项目共计5个，体量较大的项 目分别为中信泰富申虹广场、绿地宝里和峰汇嘉苑，供应量分别为40536㎡、37998 ㎡和35670㎡。 成交方面，2月份办公成交稳定，共计成交54507㎡，环比下降15.08%，同比下降- 18.21%，成交项目主要分布于虹口、宝山和嘉定区，环线看来，则主要集中于中环， 其中沪东财富占比较大。成交均价为24002元/㎡，环比上升6.66%。 第一部分：写字楼市场及陆家嘴商业圈区域市场分析 区域特征 项目地处北靠近内环的陆家嘴商业圈世博商圈，临近六号线临沂新村站2号口。周边公交众多，高架便捷，北眺陆家嘴金融贸易区，地理位置优势显然。 陆家嘴商业圈世博区域有着极具个性的商务氛围，该区域不像陆家嘴和竹园商贸区，可以政府规划为先导，而陆家嘴商业圈这是一个条形地带，没有形成地理上成块的区域，这也使其难以获得一个商务区所需要的聚集效应。但其靠近世博区域，在陆家嘴商务区东扩和南扩的影响下，陆家嘴商业圈作为世博园区有效的补充，这几年发展非常快，发挥着不可替代的作用。 区域客户构成 根据对陆家嘴商业圈的租户按行业进行分类，并对其在各大厦的面积、价格和各区域的面积、价格进行统计加以研究最终适合上海国金中心的客户群体。 区域竞争 本项目周边同品质甲级写字楼较多，本区域内可对振华港机研发大楼存在竞争性的大楼包括：东方金融园、由由国际大厦、江天大厦、浦东丰华园、陆家嘴软件园。 区域内已投入使用的典型项目 物业名称 金茂大厦 陆家嘴金融广场 太平国际大厦 震旦国际大楼 所属商圈 陆家嘴商业圈世博商圈 竹园商务区 塘桥商业圈 陆家嘴商业圈世博商圈 物业位置 陆家嘴商业圈兰陵路 峨山路陆家嘴商业圈 浦建路南泉路 陆家嘴商业圈浦三路 租售形式 出租 出租 出租 出租 租金范围 3.2-4.2元/平米/日 3.5-4.8元/平米/日 5-6.2元/平米/日 2.6-3.3元/平米/日 净层高 净高3.2米 净高3米 净高2.9米 净高3米 总层数 6层 共12栋 23层 共9栋 使用率 70% 68%-70% 65%-68% 67% 总建筑面积 14075平方米 15万平米左右 43700平方米 32000平方米 标准层面积 2460平方米 650-2200平方米 1900平方米 300-1500平方米 配套设施 独立中央空调 独立中央空调 中央空调 分体空调 物业评级 甲级 软件创意园 甲级 乙级 车位数量 90个 1500个 450个 160个 第二部分：项目租赁实施细则 目标客户定位 本项目应立足中心商业区域市场的特点，并充分利用世博概念，重点吸纳陆家嘴商业圈、八佰伴商业圈、竹园商贸区及上海科技馆附近的外资企业办事处、金融、商贸、证券、保险、资产管理和投资咨询服务等公司进驻，此外还需要积极吸纳律师事务所、会计师事务所、通讯以及房地产等行业的客户。根据汉江地产对周边区域内主要项目的客户构成分析显示，上述行业仍是区域内的重点客户类型。 聚集区 样本项目 排名前几位客户行业 峨山路 陆家嘴软件园 高新技术、软件类50%；管理、咨询类20%；通讯、工程、金融类30%； 浦建路 由由国际大厦 以金融、销售、培训、证券公司为主 陆家嘴商业圈 东方金融园 以金融、证券、期货、教育培训公司为主 陆家嘴商业圈 浦东丰华园 教育培训、研发实验、商贸咨询等小型公司为主 本项目所处区域内现存的高品质写字楼较少，但距离竹园商贸及陆家嘴金融区较近，所以对部分要求高品质写字楼，租金相对便宜的客户，形成本项目的潜在客户群，这些潜在客户既包含本地知名企业又包含外资公司，以上两部分的企业构成本项目的主流客群。 建议：振华港机研发大楼写字楼客群的初步定位：本项目客群将以外资实力企业为优选，以高新技术、机械制造、金融、通讯、咨询、机械、证券期货等行业的优质企业为主力客群，争取世界500强等知名大中型规模以上的机构入住，以提高振华港机研发大楼客群品质。 租赁策略及价格定位 租赁策略 本项目整体战略应为：加强短期竞争能力，寻求长期良性发展。即： 树立项