浅谈房地产金融市场存在的问题及对策建议.docVIP

摘要：随着城市房价的不断高涨，房地产泡沫问题引起了国家高度重视，及时出台了一系列关于抑制城市房价过快上涨的新政策。如何促进房地产金融市场健康发展，是值得研究的重要课题。本文通过对房地产金融市场运行中存在问题的剖析，提出促进房地产金融市场健康发展的政策建议。 　　关键词：房地产市场，银行信贷，存在的问题，政策建议 　　随着经济体制改革的不断深入，城市房价的不断提高，国家有关部门就加强金融宏观调控作用，促进房地产市场持续健康发展出台了一系列房地产新政，对防止房地产泡沫而引发银行信贷风险具有重要意义。因此，如何促进房地产金融市场健康发展，是值得深入研究和探讨的重要课题。本文从房地产业对金融业的影响人手，分析房地产投资风险，揭示房地产金融市场运行中存在的问题，提出促进房地产金融市场健康发展的政策建议。 ? 　　一、房地产业对金融业的影响 ? 　　中国房地产业经过十多年的发展已逐步走向理性，但是房地产投资的收益与风险并存。在房地产投资过程中，政治环境风险、经济体制改革风险、产业政策风险、房地产制度变革风险、金融政策变化风险、环保政策变化风险和法律风险等，均对房地产投资者收益目标的实现产生巨大的影响，从而给投资者带来风险。房地产业的发展需要金融业的支持。房地产开发投资数额巨大，投资回收周期较长，占用的资金及支付的利息多，企业的自我积累根本不可能保证连续投入资金的需要，假如没有金融支持，企业就会发生资金周转困难甚至发生财务危机。房地产个人住房消费也需要金融业的大力支持。国际上房价收入比约为三比一至六比一，而我国这个比率要更高一些，平均大约为八比一至十二比一，个别城市有的甚至更高。这意味着，我国城市一个家庭要在杜绝一切消费的情况下，积累至少8—12年才能买得起一套住房。但是借助于住房消费信贷，家庭的积累过程就会大大缩短，住房消费可以提前实现。对于房地产企业来说，这无异于缩短了销售时间，加快了资金周转，减少了资金占用和利息支付，从而增加了利润。 ? 　　房地产信贷是金融业的一项重要内容。房地产金融一般可分为开发信贷和消费信贷，据世界各国统计，住房金融有两个“三七开”之说，一个“三七开”是国内各项贷款中大约有30%是给房地产业，另一个“三七开”是房地产业贷款中的70%是贷给个人买房的，另外30%是贷给开发商。中国房地产金融从无到有从小到大发展十分迅速，而且发展空间非常大。据统计，房地产开发和个人住房消费信贷增长逐年上升。 ? 　　二、房地产金融市场存在的问题 ? 　　目前我国的房地产金融市场发展还很不充分，存在着明显的滞后和不均衡现象。主要表现为： ? 　　(一)房地产业融资过分依赖于银行。房地产开发资金过多依靠于银行贷款，使房地产投资的市场风险和融资信用风险集中于商业银行，使银行因此承担了巨大风险。据估算，80%左右的土地购置和房地产开发资金都直接或间接来自商业银行信贷。在目前的房地产市场资金链中，商业银行基本参与了房地产开发的全过程。通过住房消费贷款、房地产开发贷款、建筑企业流动性贷款和土地储备贷款等，商业银行实际上直接或间接地承受了房地产市场运行中各个环节的市场风险和信用风险。有关方面资料表明，四大国有商业银行剥离的1.4万亿不良资产中30%是与房地产相关。 ? 　　(二)房地产金融市场缺乏多层次的机构体系。当前，房地产金融市场结构单一，没有形成完整的房地产金融体系。缺乏多层次的房地产金融市场机构体系；缺乏 \o tags:多元化 多元化、规范化的房地产金融市场体系；缺乏独立、有效的房地产金融市场中介服务体系。没有形成完备的房地产金融一级市场，尚未建立房地产金融二级市场。 ? 　　(三)房地产金融监管法规滞后。目前，政府及金融监管部门对房地产金融市场的监管和调控机制还不够完善。我国房地产金融市场的法规建设相对于房地产市场发展而言还是相当落后的，除《商业银行法》中有关银行设立和资金运用规定外，还没有专门的房地产金融监管框架，房地产金融业务的有关规范也有待制订。 ? 　　(四)个人住房消费信贷风险防范有待强化。目前，我国个人征信系统还不完善，不能够完全通过该系统反映个人全部信用信息。商业银行难以对贷款人的贷款行为和资信状况进行充分严格的调查监控，个人住房消费信贷违约风险防控难度加大。按照国际惯例，个人房贷的风险暴露期通常为3年到8年，而中国的个人住房信贷业务是最近几年才开始发展起来的，风险没有充分暴露出来。因此银行应注意防范以下六类风险：一是信用风险，即借款人由于某种原因而不能按期足额偿还银行贷款的情况；二是流动性风险，即由于银行资金过度集中投放于期限较长的个人房贷业务，从而使商业银行面临流动性危机；三是操作风险，是指由于不完善或失灵的内部程序、人员、系统或外部事件导致损失的风险；四是利率风险，即由于利率的变化而使商业银行遭受损失的情况；五