土地增值税各期的开发成本构成和解释.docVIP

各期的开发成本构成。 土地征用费，前期工程费，基础设施建设费，建筑安装工程费，公共配套设施费，间接费用，（这是直接计入，间接计入和共同部分按面积分摊的）（各具体项目看房地产企业成本项目归集） 准确区分期间费用和成本、开发产品建造成本和销售成本的界限 土地闲置费的税前扣除是否符合政策规定 .成本对象建造过程中发生的单项或单位工程报废或损毁是否作为财产损失直接税前扣除 .未按规定转作本企业经营性资产以及临时出租的待售开发产品，是否也计提了折旧 是否将未结转入销售收入的预收款所涉及的营业税及附加一并结转到当期销售税金，是否重复列支税金。 重复列支业务招待费等计提基数。12.一些特殊扣除项目的处理是否符合规定，如白蚁防治费、竣工奖等各类付给施工单位的奖金、延期交房违约金、应付施工单位的工程尾款、质量保证金、墙改基金、人防费等。 13.销售费用和广告费、业务招待费（会议费）的划分是否正确，是否串列。 14.一些限制性扣除项目是否已作纳税调整，如三项经费、业务招待费、广告费和业务宣传费支出、公益救济性捐赠等。 15.按规定不得扣除项目是否作纳税调整，如是否将购建“固定资产”、无形资产等资本性支出直接在税前扣除；各项跌价准备金、投资减值准备是否已作纳税调整；自然灾害或者意外事故损失有赔偿的部分；违法经营的罚款和被没收财物的损失等 一、占地面积：是土地出让时就提供的， 二、建筑面积含不可销售的配套的公共建筑，所以建筑面积一般大于可售面积，开发成本在各期之间一般都是按照建筑面积分摊为主，转入开发产品再转入某一期开发主营业务成本时是按照可售面积来进行分摊。 可售面积=? 建筑面积—不参与公摊的建筑面积， 三、可售面积如何确定：?? 可售面积单位工程成本=成本对象总成本÷总可售面积 1、?? 在实践中要看房管局测绘大队的测绘面积，销售面积以测绘面积为准。 2、?? 国税发〔2001〕142号：总可售面积是指国家规定的房屋测绘部门出具的确定房地产项目可售面积证书中明确的面积。??需要注意的是，计算单位工程成本时，不能人为扣除拆一还一的销售面积 3、国税发[2005]172号规定，面积计算，不按套内面积。要注意总可售面积要同销售部门进行核对。 四、销售面积：已销开发产品的计税成本=已实现销售的可售面积×可售面积单位工程成本 直接成本，间接成本，共同成本（按受益与配比原则分摊） 期间费用扣除的要点： 工资薪金：是当期实际发生的支出。例如， 2010年12月的工资如在2011年1月发放，不能在2010年度汇算清缴时扣除，而应在实际发放的年度即2011年扣除。 职工雇佣关系：1、有用工的书面劳动合同，2、足额缴纳社会保险（养老保险费、医疗保险费、失业保险费、工伤保险费、生育保险费等社会保险费） 劳务人员（临时劳务工或劳务派遣工）的费用不属于税法上工资薪金范畴，只能凭劳务发票税前扣除，不作为“三费”扣除基数。 所谓连续性服务并不排除临时工的使用，临时工可能是由于季节性经营活动需要雇佣的，虽然对某些临时工的使用是一次性的，但从企业经营活动的整体需要看又具有周期性，服务的连续性应足以对提供劳动的人确定计时或者计件工资，应足以与个人劳务支出 相区别。职工在企业任职过程中，企业可能根据国家政策的要求，为其支付一定的养老、失业等基本社会保障缴款；按照劳动保障法律的要求支付劳动保护费；职工调动工作时支付一定的旅费和安家费；按照国家计划生育政策的要求，支付独生子女补贴；按照国家住房制度改革的要求，为职工承担一定的住房公积金；按照离退 休政策规定支付给离退休人员的支出等，这些支出虽然是支付给职工的，但与职工的劳动并没有必然关联，实施条例专门作出规定，将其排除在工资薪金支出范围之外。 （但是可以扣除，只是不在工资菥金中扣除） 企业发生的职工福利费，应该单独设置账册，进行准确核算。没有单独设置账册准确核算的，税务机关应责令企业在规定的期限内进行改正。逾期仍未改正的，税务机关可对企业发生的职工福利费进行合理的核定。二、企业为职工提供的交通、住房、通讯待遇，已经实行货币化改革的，按月按标准发放或支付的住房补贴、交通补贴或者车改补贴、通讯补贴，应当纳入职工工资总额，不再纳入职工福利费管理；尚未实行货币化改革的，企业发生的相关支出作为职工福利费管理，但根据国家有关企业住房制度改革政策的统一规定，不得再为职工购建住房。] 时下，企业支付给其员工的工资薪金，名目繁多，称呼各异，也没有一个统一的标准，如基本工资、奖金、津贴、补贴、年终加薪、加班工资等等。这里需要注意的是，不管企业这类支出发放时的名目是什么，称呼是什么，只需把握住一点，即凡是这类支出是因员工在企业任职或者受雇于企业，即是因其提供劳动而支付的， 就属于工资薪金支出，不拘泥于形式上的名称。1989年国家统计局第1号令《关于职