农村集体土地房屋拆迁评估的探讨.docVIP

PAGE PAGE 1 结课论文 课程名称 不动产估价与实务 论文题目 农村集体土地房屋拆迁评估的探讨 专 业 区域经济学 姓 名 王 亢 指导老师 王 文 学 号 22010010002 农村集体土地房屋拆迁评估的探讨 摘要：在实务中房地产抵押评估有两种类型，一是对集体土地及其建筑物的抵押价值评估，二是对国有土地及其建筑物的抵押价值评估一对于后者，由于中国特有的城乡二元体制制约，农村房地产的范畴不同于城市,现有的法规对前者已作了较明确的规定，相应的理论、方法也较成熟，而我国农村的天然制度制约使得房地二者分离，简单的评估农村房屋价值往往造成估价结果不客观，并且已经成为农村征地，土地流转中的补偿标准引起的利益纠纷的重要因素之一，因此，对农村集体土地所有制下的房地产估价进行研究，制定合理客观的估价体系，有着很强的必要性。 关键词：农村房屋，评估 1.农村房屋评估中的客观制约 1.1农村土地特殊性质对房地产价值的影响 农村的土地所有权为农民集体所有，我国城市房地产管理法规定：“城市规划区内的集体所有的土地，经依法征用转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿出让。”也就是说房产开发商要对其土地进行开发建设，除了取得规划、土地等相关部门同意的批文外，是需要对土地进行征用的，且须按相关法律规定进行一定的补偿，其补偿标准根据各省、自治区、直辖市实际规定进行。另外，农村房屋在使用权流转上的限制对其价值也有很大的影响。我国对宅基地上的房屋在转让出售等方面都一定的限制，不能在市场上实现自由的交易流通，仅限于村民之间的转让；如果村民将户口迁入城镇后，其原宅基地也不得再扩建和自行转让。鉴于以上诸多限制，对房屋价值的影响具体是多少，要在量上准确界定有一定难度。 1.2农村房屋产权证缺失对房地产价值评估的影响 农村房屋部分未颁发房屋所有权证或者是产权资料与实际不相符，这都会出现关于建成年份和建筑面积的问题，由于缺少房产证也无建房资料或是资料不全，在评估时被拆迁人从本位出发一般都回避或瞒报建成年份，极少会如实相告，在评估房屋成新时会出现偏差，房屋的使用寿命确定较难。许多临街或有较好出路的居住房，就存在着从事商业性经营活动的现象。拆迁评估时如果以居住性房屋进行估价，势必给被拆迁人带来一定损失。事实上，在未知拆迁信息时，该房屋由于具有商业功能其市场价值也会超过同地段类似的居住性用房，在拆迁时要考虑其实际用途对房屋价值的影响。 陈树福，《 陈树福，《谈谈集体土地农村房屋的拆迁评估》，《城市房屋拆迁》，2004,3 1.2.1建成年份问题 由于缺少房产证也无建房资料，在评估时被拆迁人从本位出发一般都回避或瞒报建成年份，极少会如实相告，在评估房屋成新时会出现偏差（城市房屋评估一般10年为一个成色，再根据使用人对房屋的保养状况适当修正）； 1.2.2用途问题 评估时会碰到有些被拆迁人是半工半农产，一些农产利用道地或院子搭建一些简易工棚，用材各异，有些是钢管，成型钢铁皮；有些是钢管角铁石棉瓦，有些更差，面积从十几个平方米至一、二百平方米不等，内置一些加工机械，被拆迁人往往要求按非住宅评估，这也会使评估结果发生偏差。 1.2.3突击建房 在评估过程中会碰到被拆迁人突击建房问题，以增加居住房屋面积，获得更多的补偿收益。通常做法有旧料新建、拆东补西。对这类房屋如果机械地照搬评估分值，显然不合理。 在对房屋评估之前，被拆迁人常对房屋进行装修，如用马赛克对外墙贴饰，用条砖对外墙贴饰，室内用涂料进行粉刷，这样做内、外装修其主要目的是给评估人员一种“良好的印象”，给房屋评个高分；有些被拆迁人为了最大限度地得到补偿，在耕地里抢种、补种一些赔偿值较高的花木、果树等植物，人为的提高房屋标准。 1.3按重置价格结合成新率确定安置补偿价值偏低 许多城市对集体土地上房屋的拆迁补偿标准是按被拆迁房屋的重置价格结合其成新率来计算补偿价值，由于村民在建造房屋时，从财力和节约原因出发，建造成本都不会很高，加上可能已经使用多年，若考虑成新，打个折旧，所获的补偿就更少了，会使被拆迁人生活因拆迁而陷入贫困，可能连基本生存保障都无法解决。而对于国有土地上房屋的拆迁补偿价值评估，目前是按照建设部在2003年印发的关于《城市房屋拆迁估价指导意见》的通知，其拆迁估价的价值标准为“公开市场价值”来进行评估。因两种估价技术思路的不同，国有土地上房屋的补偿价值是相隔不远的城中村房屋补偿价值的几倍。两者位于同一土地