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上半年广东房地产市场分析报告.doc

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2007年上半年广东房地产市场分析报告 作者: 来源: 时间:2009.04.10 广东省房协市场分析课题组 ? (广东省房协市场研究部、华南理工大学建筑学院建设经济管理与房地产研究所、 广东省统计局固定资产投资统计处) ? ? ????? 一、社会经济环境 ???? 上半年广东经济运行保持快速增长态势,完成国内生产总值13544.46亿元,比上年同期增长14.3%,增幅同比基本持平。完成全社会固定资产投资3851.93亿元,同比增长19.2%,增幅比上年同期下降1.27个百分点。城镇居民人均可支配收入9238元,同比增长8.3%;扣除物价因素,实际增长6.2%。 ? ????? 二、数据分析 ???? (一)房地产投资 ???? 1、完成开发投资 ???? 广东房地产完成开发投资1001.17亿元,同比增长32.11%,比全国增长高3.61个百分点;增幅同比上升8.85个百分点,比一季度加快3.97个百分点。固定资产投资占GDP比重为28.44%,比全国平均水平低22.29个百分点;房地产开发投资占固定资产投资比重为25.99%,比全国平均水平高出7.74个百分点(见表1)。 ???? 按用途划分的完成开发投资当中,住宅增幅在上年同期增长31.27%的基础上,又有32.41%的增长;办公楼、商业用房同比分别增长24.80%、16.00%,但两者增长速度与上年同期40.08%、19.44%增幅相比下降;其他投资增长44.47%,与去年同期-5.92%增幅形成较大反差。数据表明,投资者对住宅的开发投资延续了今年一季度较高的回报预期,其它投资则成为新的投资热点(见表2)。 ? ???? 2、开发资金来源 ???? 上半年到位资金1632.23亿元,同比增长25.15%,比上年同期33.15%的增幅有所下降。其中,国内贷款376.92亿元,同比增长24.50%,占本年到位资金的比重基本持平;外资48.24亿元,同比增长97.11%,占本年到位资金比重增加1.08个百分点;自筹资金729.37亿元,同比增长28.32%,占本年到位资金比重增加0.65个百分点;定金和预付款642.39亿元,同比增长21.06%,占本年到位资金比重下降1.6个百分点。从资金来源看,自筹资金、外资增长趋势较快,房地产开发投资资金较为充裕(见表3)。 ???? (二)土地开发与购置 ???? 土地开发投资增长46.31%,土地开发面积则下降16.59%,表明开发商土地开发投资成本增大。土地购置投资增长85.77%,土地购置面积增长27.47%,显示购置土地成本增幅进一步拉大(见表4)。 ??? 今年上半年与去年同期比,土地开发单位成本增长75%,土地购置单位成本增长46%,均为近年最高(见表5)。 ???? (三)商品房建设 ???? 商品房施工面积同比增长10.23%,新开工面积同比增长25.92%。竣工面积负增长3.81%,与去年同期增长44.68%形成强烈对比,竣工面积的负增长,导致市场供应紧张。 ???? 在各类商品房建设方面,住宅施工面积、新开工面积和竣工面积分别增长12.46%、27.54%、-4.96%;办公楼施工面积、新开工面积和竣工面积分别增长10.68%、-20.93%、115.98%;商业新开工面积、施工面积和竣工面积分别下降11.59%、1.57%和10.89%;其他商品房施工面积、新开工面积和竣工面积分别增长19.23%、47.47%和-9.73%(见表6)。 ???? (四)商品房交易 ???? 商品房销售额1487.44亿元,销售面积2526.73万平方米。其中,第二季度销售额858.23亿元,环比增长36.40%;销售面积1432.99万平方米,环比增长31.02%。上半年商品房均价5887元/平方米,同比增长18.1%;其中第二季度5989元/平方米,环比增长4.1%。 ???? 商品住宅均价5557元/平方米,同比增长20.17%;其中第二季度均价5695元/平方米,环比增长6.0%(见表7)。 ???? 广州(十区,不含增城、从化两市,下同)、深圳商品房销售额分别为3693246万元、4919034万元;同比分别增长28.94%、23.57%;商品房销售面积分别为441.9979万平方米、373.2682万平方米,同比分别增长0.25%、-13.16%。广州、深圳商品房均价分别是8356元/平方米、13178元/平方米,同比分别增长28.63%、42.3%。 ???? 广州商品住宅均价7953元/平方米,同比增长30.98%。深圳商品住宅均价12295元/平方米,同比增长44.04%(见表8)。 ???? (五)商品房供需比 ???? 上半年商品房和商品住宅供需比(即竣工面积与销售面积之比)分别为1︰1.69和1︰1.

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