收益法评估加油站.doc

【北京亚超资产评估有限公司】 【资产评估说明】 第 PAGE 1页共 NUMPAGES 14页 目 录 TOC \o 1-3 \h \z \u 第一部分 关于评估说明使用范围的声明 2 第二部分 企业关于进行资产评估有关事项的说明 3 一、委托方、被评估单位及业务约定书约定的其他报告使用者概况 3 二、关于经济行为的说明 3 三、关于评估对象与评估范围的说明 4 四、评估基准日的说明 5 五、可能影响评估工作的重大事项说明 5 六、资产负债清查情况、未来经营和收益状况预测的说明 5 七、资料清单 5 第三部分 资产评估说明 7 一、评估对象与评估范围说明 7 （一）评估对象与评估范围内容 7 （二）资产的分布情况及特点 7 二、资产核实情况总体说明 8 （一）资产核实人员组织、实施时间和过程 8 （二）核实主要步骤 8 （三）核实结论 9 三、评估技术说明 9 （一）评估方法选取的说明 9 （二）评估方法说明 10 （三）评估测算过程 10 四、评估结论及其分析 14 （一）评估结论 14 （二）评估结果与账面价值比较变动情况及原因分析 14 第一部分 关于评估说明使用范围的声明 本评估说明仅供国有资产监督管理机构、相关监管机构和部门使用。除法律法规规定外，材料的全部或部分内容不得提供给其他任何单位和个人，也不得见诸公开媒体。 北京亚超资产评估有限公司 二O一 第二部分 企业关于进行资产评估有关事项的说明 一、委托方、被评估单位及业务约定书约定的其他报告使用者概况 （一）委托方：中国石油天然气股份有限公司贵州销售分公司 （二）被评估单位（产权持有方）简介 企业名称：贵阳坤达石化有限公司坤达加油站（以下简称“坤达加油站”） 经营场所：贵阳市沙冲路33号 法人代表：谷刚 经营范围：汽油、柴油、润滑油、汽车零配件、日用百货、农用物资（除专项）、食品的销售、（经营品种以许可证为准）；汽车美容；机械设备的租赁。 （三）委托方与被评估单位的关系 委托方与被评估单位的关系为交易关系。 （四）业务约定书约定的其他评估报告使用者：中国石油天然气股份有限公司。 二、关于经济行为的说明 中国石油天然气股份有限公司贵州销售分公司因收购资产，需对截止评估基准日（2010年12月31日）贵阳坤达石化有限公司所拥有的坤达加油站的全部资产进行评估，故本次资产评估的目的是为中国石油天然气股份有限公司贵州销售分公司实施收购资产的需要提供作价参考。中国石油天然气股份有限公司贵州销售分公司实施收购资产的行为已经中国石油天然气股份有限公司批准。 三、关于评估对象与评估范围的说明 纳入本次评估范围的资产为坤达加油站所有并购建安装于贵阳市沙冲路33号的资产，包括：建（构）筑物、机器设备、土地使用权及加油站经营权等，具体情况分述如下： （一）建（构）筑物 1、综合楼：尚未办理房屋所有权证，2000年建成并投入使用，经实地测量建筑面积为404.60㎡，砖混结构，共3层，层高3米，毛石混凝土条形基础，现浇钢筋混凝土屋面，水泥砂浆24砖砌墙体，外墙面贴瓷砖，内墙、顶棚普通装饰抹灰，室内地面铺地砖，铝合金推拉门窗，普通水电安装并能正常使用 2、加油棚：钢筋混凝土结构一座，网架平面面积300.00㎡，整个网架由4根600×600㎜钢筋混凝土柱子及营业房外墙支撑，高7米，基础为钢筋混凝土独立柱基 3、油罐池：共3个，容量共90立方米，底面为碎石垫层、C20钢筋砼面层，墙体为24砖砌墙，水泥砂浆抹面。 4、其他构筑物：包括围墙、排水沟、消防砂池、现浇砼地坪等。 （二）机器设备 机器设备主要为： 1、储油罐三个：30立方米/个，总容量90立方米。 2、税控燃油加油机：共八台，型号均为JT1100GB，双枪，北京长吉加油设备有限公司生产， 2009年8月制造，同年安装并投入使用。 3、其他设备：防雷装置1套、灭火器、柴油发电机等。 （三）土地使用权 该加油站用地坐落于贵阳市南明区沙冲路99号附6号， 2001年1月3日由贵阳市国土局核发筑国用（2001）字第0039号国有土地使用权证，证载土地使用权人：贵阳坤达石化有限公司，座落：南明区沙冲路99号附6号，地号3101074，用途：商业，土地等级：四级，使用权类型：出让，终止日期：2040年1 宗地四至：北邻南明区市政管理所，西邻邮政局，东、南邻沙冲路。 宗地现状：全混凝土地面，整体较为规则、平整，宗地上现有