天心阁古玩艺术品市场策划案.docVIP

天心阁古玩艺术品市场策划案 组成框架 一、项目背景 二、古玩文博市场特点概括 市场结构组成 三、目前长沙市场以及清水塘市场的市场情况。 四、简牍周边环境及策划艺术品市场情况概要 环境分析及艺术品市场土壤分析 五、天心阁古玩艺术品市场整体定位及远景 1、项目名称 2、整体定位 六、功能规划【室内、室外（跳蚤市场）的功能及布局分区设计（交易平台、鉴赏、拍卖、协会、网上交易）】 规划目的：以古玩艺术品的经营为主业多种业态相结合的、以长沙地域文化为特色的、具有丰富长沙个性的玩家乐园。是长沙市民和外地游客品古、淘宝、休闲、旅游、玩花样、看稀奇的洞天福地。是弘扬和传播中华文化艺术、展现湘楚文化的代表性地标。 总概况：规划总面积约5030平米，规划商铺160间，实际可租赁面积约4462.23平方米，除A1区外可租赁面积4061.43平方米。 根据对市场的分析我们对业态进行了配比： 古玩经营75％、工艺品15％、其它衍伸服务型行业10％ 商铺平面布置图： 分区建议： 古玩经营区（古玩杂项区、古籍字画区、钱币邮票区等）商户数量控制在120间左右 16-20平米的面积非常适合作为古玩经营的店铺，2米的商铺通道宽度带来非常舒适的经营环境 工艺品经营区（湖湘名品、书画装裱、当代艺术等）数量控制在20间左右 店铺尽量设立在内街沿线：此类门面经营时间较为固定，经营状况依赖于密集的人流 衍伸服务行业 办公服务区（市场管理办公室、代理拍卖、鉴定咨询、协会机构）数量控制在8间左右 配套区（品茗、商务）规划在A1区 多功能区（活动发布、媒体引进、展示）规划在A1区 不建议做更细的分区，古玩市场不宜过分求纯，一定意义上的鱼龙混杂可以兼顾人气与美誉 附：关于商铺引进选择的建议： 特色租户照顾原则： 那些带动市场的有影响力的租户，会给整个市场带来特色、带来人气、带来财富。因此，在招商策略上要有特殊手段。如租金、宣传资源等。 租金贡献率优先原则： 入选的商户本身必须具有良好的经营状态，能够承受相应的租金压力（为项目租赁提供较高的回报率），经营持久而稳定，为项目提供较长远的发展繁荣基础。 人气贡献率优先原则： 入选的商户必须能够为市场带来一定的客源群体，为其它商户提供客流的支撑和共享，进而为项目的可持续发展提供客源支撑。 高品质优先原则： 商户的甄选，品质优先条件优先，主要针对高品质商家招商，通过高端客户向低端客户渗透和带动消费；通过高品质商家表现商场整个项目的高品质定位。 配套的原则： 市场规划部分非古玩经营类业态必须能够与古玩经营相互衔接协调，客源相互不冲突并且有共同特质，经过一定的方法能够互动共享；业态的组合要能够满足项目主要目标客群的需求；保留少量业态用以满足本项目从业人员和顾客的随机性和必备配套服务。 商业区域的划分： 根据项目的建筑情况，业态规划将按照不同的区域划分成若干个小商圈，各个区域都独有特点，连接后可以相互衔接协调。形成内外循环兼备的商业组团，提升整个片区商业价值。 室外（跳蚤市场）摊点区域规划与布局构想 跳蚤市场的的区域规划，清水塘古玩市场的调查，地毯摊位的需求量最高不超过500个摊位，我们为不同需求设计了3种容量规划 A绿化广场+内街 （日常） 最高可容纳400-500个摊位 B地下停车场一楼+内街（伏寒雨雪） 最高可容纳 400-450个摊位 C绿化广场+地下停车场+内街（特殊情况） 最高可容纳 800多个摊位 我们以项目的绿化广场作为跳蚤市场最理想的设置地点，绿化广场大约可以提供300-400个左右的地摊 优势 1面积容量大 2户外商业活动对于人气增值的影响力较为显著 劣势 受天气影响非常大 我们以广场内街为跳蚤市场固定的拓展设置地点，内街大约可以提供100-150个左右的地摊 优势1内街外街容易形成相互的商业氛围 2内街受天气情况影响较少 3内街不易对外部形象产生负面影响 劣势 场地较为局促 我们以地下停车场负一楼为备选设置地点（严寒、酷暑、雨雪天气的备选），停车场负一楼150个车位，可以规划出至少300个摊位；另有预留50个左右的空车位，还可提供100个左右摊位 优势 1地下停车场负一楼场地容量大 2不受天气影响 劣势 缺少与商铺互动 附：业态区域控制和调整 各个业态区域可以有不超过20%的非完全同质业态入驻，但是这些业态需要符合或接近相邻区域的业态规划，或者符合本区域业态选择的考虑要素。 本区域业态招商商家不足以填充该项目，则入住相邻区域的业态商家。 本区域业态招商商家超过规划业态，则安排在相邻区域的商铺。 如本区招商商家不足，附近业态也不足以补充的时候，考虑其它区域的备选业态或者重新定位。 招商摸底中经营状况越好的商家越