第六章国有土地使用权出让管理.pptVIP

第六章 国有土地使用权 出让管理 第一节 国有土地使用权出让 管理概述 国有土地使用权出让的含义、特点 概念： 国有土地使用权出让就是市、县土地管理部门以土地所有者代表的身份，通过协议、招标、拍卖、挂牌等方式将国有土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地出让金的行为 。 特点： 由单一的土地分配方式变为多种分配方式 由长期无偿使用土地变为有偿有限期使用土地 由土地不允许转让变为可以自由流动 由土地行政批文变为经济合同制 国有土地使用权出让的法律关系要素 出让主体 国家 市、县人民政府， 土地管理部门 出让客体 国有土地、国有土地使用权 出让对象 中华人民共和国境内外公司、企业、组织和个人 国有土地使用权出让的基本原则 出让国有土地使用权是政府行为 “土地使用权出让，由市、县人民政府负责” 出让土地使用权必须有计划进行 出让计划、国民经济发展计划、 年度基本建设投资计划、建设用地计划 出让土地使用权必须履行报批手续 国有土地使用权出让人与受让人的 权利和义务 土地使用权出让人的权利 科学测定和收取土地使用权出让金 监督土地使用权受让人正确行使土地使用权 出让期满无偿收回土地使用权及地面附着物的权利（三种情况） 土地使用权受让人的权利 取得被出让土地的一定期限的使用权 受让人在达到合同规定的开发建设要求后，将与其内土地使用权及地上建筑物有偿转让、赠与、出租、继承、抵押的权利。 土地使用权受让人的义务 支付土地使用权出让金 按出让合同规定的用途和要求使用土地 使用权期限届满，无偿地将土地使用权连同地上建筑物、附着物交换土地使用权出让人。 国有土地使用权出让的期限和方式 国有土地使用权出让的期限 居住 70年 工业 50年 教育、科技、文化、卫生、体育 50年 商业、旅游、娱乐 40年 综合或其他用地 50年 国有土地使用权出让的方式 招、拍、挂、协议 关于国有土地使用权出让最低价 协议出让最低价 《协议出让国有土地使用权规定》（2003） 协议出让最低价不得低于新增建设用地的土地有偿使用费、征地（拆迁）补偿费及按照国家规定应当缴纳的各项税费（含财政专项资金）之和；有基准地价的地区，协议出让最低价不得低于出让级别基准地价的70%。低于最低价时国有土地使用权不得出让。 全国工业用地出让最低价标准 《全国工业用地出让最低价标准》（2006） 各地国土资源管理部门在办理土地出让手续时必须严格执行本《标准》，不得以土地取得来源不同、土地开发程度不同等各种理由对规定的最低价标准进行减价修正。 工业项目必须依法申请使用土地利用总体规划确定的城市建设用地范围内的国有建设用地。对少数地区确需使用土地利用总体规划确定的城市建设用地范围外的土地，且土地前期开发由土地使用者自行完成的工业项目用地，在确定土地出让价格时可按不低于所在地土地等别相对应最低价标准的60％执行。其中，对使用未列入耕地后备资源且尚未确定土地使用权人（或承包经营权人）的国有沙地、裸土地、裸岩石砾地的工业项目用地，在确定土地出让价格时可按不低于所在地土地等别相对应最低价标准的30％执行。对实行这类地价政策的工业项目用地，由省级国土资源管理部门报部备案。 对低于法定最高出让年期（50年）出让工业用地，或采取租赁方式供应工业用地的，所确定的出让价格和年租金按照一定的还原利率修正到法定最高出让年期的价格，均不得低于本《标准》。年期修正必须符合《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2001）的规定，还原利率不得低于同期中国人民银行公布的人民币五年期存款利率。 为切实保障被征地农民的长远生计，省级国土资源管理部门可根据本地征地补偿费用提高的实际，进一步提高本地的工业用地出让最低价标准；亦可根据本地产业发展政策，在不低于本《标准》的前提下，制订并公布不同行业、不同区域的工业用地出让最低价标准，及时报部备案。 第二节 国有土地使用权协议出让管理 协议出让的概念： 市、县国土资源管理部门以协议方式将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者支付土地使用权出让金的行为。 协议出让的范围： 供应商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地及工业用地（不包括采矿用地）以外用途的土地，其供地计划公布后同一宗地只有一个意向用地者的； 原划拨、承租土地使用权人申请办理协议出让，经依法批准，可以采取协议方式，但《国有土地划拨决定书》、《国有土地租赁合同》、法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权重新公开出让的除外； 划拨土地使用权转让申请办理协议出让，经依法批准，可以采取协议方式，但《