潍坊高新区写字楼公寓市场调研报告.pptVIP

7、地块SWOT分析 项目劣势 区域成熟度需要两年左右时间 目前在建项目多，环境略差，商务氛围较淡 项目周边周边高压线较多，高压站临近，项目未成型前，有一定影响 项目优势 地块位于胜利东街与致远路交汇处，交通便利，地块通达性较好 本案地块方正，有利于进行合理功能划分 周边配套逐渐完善，华都家居、银座家居、益家园、加油站、居住区等 高新区管委会搬迁至此，带动性较大 本案产品为区域空白点，市场认可度较高 项目威胁 随着区域同类产品的开发，在未来将产生同类竞争威胁 档次较高，入市价格会成为快速销售的障碍 项目机会 东部新城的建设及政府对区域的重点规划，未来区域潜力巨大 随着众多的商住项目在此落户，商务氛围逐渐形成 本案限制条件明显：区域高压线繁多，在紧邻地块有处高压站 8、所面临的问题 高压线环绕，临近高压站，项目未成型，会受到一定影响。 关于高压线距民居建筑的安全距离，中国没有明确的距离规定，但是有一个相关的可以换算的标准：民居建筑所处位置的磁感应强度＜100微特斯拉，就满足建设标准。经过测算：1kV以下高压线的安全距离为4米、1-10kV高压线的安全距离为6米、35-110kV高压线的安全距离为8米、154-220kV高压线的安全距离为10米、350-500kV高沿线的安全距离为15米。以上是从电磁辐射角度考虑的。电磁辐射对人体的伤害是严 重的，况且是在电缆离房屋垂直距离不足5米的情况下，能够感受到电磁噪音。若从电力安全角度考虑，并考虑大风引起高压线产生风偏，根据《电力设施保护条例实施细则》第五条规定：“架空电力线路保护区，是为了保证已建架空电力线路的安全运行和保障人民生活的正常供电而必须设置的安全区域。在厂矿、城镇、集镇、村庄等人口密集地区，架空电力线路保护区为导线边线在最大计算风偏后的水平距离和风偏后距建筑物的水平安全距离之和所形成的两平行线内的区域。各级电压导线边线在计算导线最大风偏情况下，距建筑物的水平安全距 离如下：1kV以下：1.0米、1kV-10kV：1.5米、35kV：3.0米、66kV-110kV：4.0米、154kV-220kV：5.0米、330kV：6.0米、500kV：8.5米。 1、机遇与挑战并存本产品定位区域高端写字楼办公+酒店+公寓，是区域地标式建筑，物业组合适合本案长远发展，也程度上提升区域价值与形象，弥补区域空白点 2、但是区域成熟周期还需要一定的时间，在入市的时机及对周边面临的解决问题还得酌量把握。3、在后续建筑细化设计中，需充分考虑项目内、外部交通组织的完整性，建筑空间的整体性与标志性 9、项目既定情况理解与分析 第四部分 调研总结 1、宏观经济 潍坊经济运行情况良好，国民经济增长较快，城市建设不断得到优化。 三大产业比例不断优化，第三产业增长速度较快。 投资保持较快增长，房地产开发投资较大，供需存在不平衡现象。 消费品市场活跃，人均消费持续增长。 城乡居民收入增长，差距逐步缩小。 高新区城市建设较快，基础配套逐渐完善。 新兴企业不断入驻高新区，大量尖端人才涌入。 高新区写字楼公寓空白点较多，高端物业是发展趋势。 2、写字楼公寓市场 潍坊写字楼和公寓的市场需求旺盛，对物业品质的需求也越来越高。 潍坊区域东扩给本案带来的有力的发展机会，写字楼市场潜力巨大。 高档写字间+星级酒店的产品组合弥补市场空白，顺应市场发展。 本案以智能化、专业化、科技化、人性化的高配置写字楼入市，更能符合客户需求导向。 标志性商务中心在物业布置策略上以星级酒店提升写字楼物业价值，以主力商业拉动项目其他商业销售，并实现了较大的价值，会取得较大的成功。 有酒店、商业对公寓的拉升作用，公寓产品采用精装修，符合投资客户的需求；会实现较高的收益。 3、本案 本案地块优势明显，交通通达性良好。 区域配套逐渐成熟，未来潜力不可估量。 产品组合昭显地标式建筑，成为区域第一高度。 本案辐射区域较大，对高新区乃至整个潍坊影响辐射较大。 产品定位符合区域发展趋势，高端物业的需求与日俱增。 整合地块资源利用，会最大化挖掘本案优势。 超高层物业会给项目成本带来一定的压力。 周边存在短板，会对项目造成一定影响。 第五部分 高新区企业状况 1、高新区加快扩张34家骨干企业，打造一批全国同行业的领军企业。骨干企业计划新增投入120亿元，产值增长53%。其中，潍柴动力公司计划新增投资26亿元、产值突破1000亿元，到2015年产值突破2000亿元，进入世界500强行列。歌尔公司计划新增投资30亿元，加快扩张电声产业园和建设光电产业园、产值达到60亿元，到2015年产值突破500亿元。今年，预计全区产值过亿元、纳税过千万元企业将分别达到60家、32家。 2、突破重点项目。根据统筹规划、超前布局、链式组合的原则，高新区正在推进规划总投资1015