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商业银行个人住房抵押贷款风险及防范 　　【摘要】个人住房抵押贷款业务一直被商业银行看作是优质资产，有些商业银行往往忽略其存在的风险，在放贷审核时擅自降低标准，事实上个人住房抵押贷款业务同样存在风险，尤其是近年房地产市场呈现周期性的波动，个人住房抵押贷款业务的潜在风险正在逐渐累积，商业银行资产质量将受到影响并侵害到其权益。本文深入分析了个人住房抵押贷款业务中存在的各类风险，并在此基础上提出一系列切实有效的风险防范措施，以期达到防范风险、促进商业银行快速稳健的发展。 　　【关键词】住房抵押贷款信用风险征信系统 　　 　　随着住房制度改革的深化和城市化进程加快对住房需求的增长，我国商业银行个人住房抵押贷款额度不断增加，商业银行的个人住房抵押贷款发放余额从1998年的426亿增长至2010年的57252亿，短短十几年间增长了100多倍。虽然个人住房抵押贷款业务因其利润高、风险小的特点，是各商业银行努力开拓和相互竞争的业务，但由于个人住房抵押贷款数额大、还款周期长，使商业银行面临诸多风险。2007年美国次贷危机的爆发，就凸显了个人住房抵押贷款风险的严峻性。据《2010中国金融不良资产市场调查报告》的分析，我国不断增加的个人住房抵押贷款额度将会导致不良贷款生成的概率增大，由此导致的新增不良贷款将会在2012年后集中出现。因此个人住房抵押贷款业务已经成为商业银行一个不容忽视的风险源，能否认清并防范个人住房抵押贷款风险，已经成为商业银行健康和快速发展的一个关键点。 　　一 个人住房抵押贷款风险 　　商业银行在开展个人住房抵押贷款业务时面临的风险表现形式多样化，主要有五类风险。 　　1．信用风险 　　信用风险又称违约风险，是指借款人不能按期偿还个人住房抵押贷款本息而给商业银行带来的经济损失，是个人住房抵押贷款风险中最基本最直接的风险，也是商业银行在开展个人住房抵押贷款业务中面临的最大风险。 　　借款人违约风险分为以下两种情况： 　　（1）理性违约风险。指借款人主观上认为放弃继续还款能带来更大的收益而主动违约。个人住房抵押贷款与房地产市场关系密切，容易受房地产价格波动的影响而引起理性违约风险。特别是2010年以来，国家出台了的一系列房地产调控政策，楼市成交量急剧下滑，房价开始松动，一旦房价大幅度下跌，借款人转让房产所得的收入不足以还清贷款，无法收回投资成本，或者按照现行市场价格购买相同房产所需支付的费用小于尚未归还的贷款本息余额时，就很可能主动放弃房产所有权。通常这种情况下，商业银行很难从抵押物的拍卖收入中收回全部未偿付的贷款本息，商业银行利益会受到实质性损害。 　　（2）被迫违约风险。指借款人的被动行为，即借款人个人经济出现困难影响其还款的能力。这类风险是由于借款人经济现状与当时的预期出现偏差，从而违反借款合同的约定产生风险，其根源在于借款人未来实际收人不稳定。近几年欧美经济不景气，对我国出口导向型的经济产生了巨大冲击，一旦我国经济下行，人们的收入就会受到重大的影响，从而导致借款人被迫违约的发生，给商业银行造成直接的经济损失。 　　2．利率风险 　　利率风险是指利率水平的变动使商业银行资产收益发生损失的可能性。如果贷款利率上涨，借款人的还贷负担就会增大，一旦其收入水平跟不上超出的房贷，借款人可能就无力承受，就会出现还不起贷款本息的现象，影响商业银行的收益。再加上我国目前对于客户提前还款的违约行为还缺乏政策性限制，如果利率下降，借款人的再融资成本减少，有可能通过再融资来提前偿还贷款，从而使商业银行信贷资金安排被打乱并且预期的利息收入无法实现。尤其是我国正处于利率市场化的初期阶段，商业银行个人住房抵押贷款的利率风险就愈加突出。2006年8月，个人住房抵押贷款利率浮动范围扩大至基准利率的0.85倍，导致商业银行存贷款利差缩小。2008年，主要商业银行原来享受8.5折利率的存量个人住房抵押贷款客户开始享受7折优惠，商业银行个人住房抵押贷款优惠利率甚至低于同期限的存款利率，导致商业银行收不抵支。 　　3．流动性风险 　　流动性风险是指商业银行持有的个人住房抵押贷款债权不能及时足额变现遭受的利益损失。我国商业银行个人住房抵押贷款的流动性风险表现在两个方面：一是商业银行开展个人住房抵押贷款的资金主要来源于储蓄存款，属于短期存款，一般只有三五年，而个人住房抵押贷款却属于长期贷款，多为十年、二十年，最长可达三十年。资金来源和运用在时间上明显不匹配，存在“短存长贷”的问题，导致开展业务的商业银行的流动性较低、风险较大；二是由于我国住房二级市场不发达，商业银行持有的个人住房抵押贷款债权的变现性比较差，为了获得流动性就有可能需要低于市场价出售，给商业银行的收益带来损失。 　　4．操作风险 　　操作风险是指商业银行在个人住房抵押贷款的