彰泰房地产调查报告.docVIP

桂林市近几年的城市发展规划已经基本完成，当前城市改造不仅奠定了当前桂林市房地产的格局，还将对未来数年产生深远的影响。在城市改造的过程中，各大房地产开发商专注于城市改造带来的巨大商机，纷纷在中心板块大做文章，经过数年开发，已经将中心板块建设成熟，但随之而来的负面影响则是：中心板块土地资源的稀缺。 中心板块的土地资源供应不足，迫使开发商将注意力转向周边板块。与此同时，中心板块昂贵的价格使得消费者只能选择周边板块来满足其置业需要，这与开发商的选择不谋而合。因此，周边板块升温，乃是大势所趋。由于中心板块土地资源日益稀少、市场热点转移、消费者对宜居指数、健康生活关注度的追求，开发商对商住项目的定位及传播卖点也逐渐变化，从过去的中心区概念，转变为对山水环境、生活品质提升的景观概念，以填补中心区概念弱化后的空白并满足消费者的需求，这一影响可以从许多项目名称上得到体现：“水”、“绿”、“湾”、“景”等字眼出现的频率非常高。许多项目，有条件的一定体现景观概念（如半山阅江台），没有条件的创造条件也要体现景观概念（如润鸿水尚的人工湖景）。 桂林是世界闻名的旅游城市，漓江更是桂林山水的核心，这种城市特质深刻的影响了消费者的购买心理，而两江四湖的开发建设完成，连带提升了桃花江的地位。因此，市区内的江景项目无一例外的成为高档、享受的代名词。开发商洞悉了消费者的这种心理，纷纷推出江景项目，江景概念大行其道。 旧城改造使桂林的城市面貌焕然一新，更赢得了“最适合人类居住的城市”、“中国十大魅力城市”等美称，许多沿海经济发达城市投资者纷纷在桂林置业，或为投资，或为养老。大量外来资金的注入，让金融危机后的桂林房价开始升温。 桂林商品房2012年上半年成交面积同比增长9.8个百分点，上半年桂林房地产销售价格第一季度下行，第二季度缓慢上升。不论成交量是否上升，价格上升已经成为不争的事实。 1、城市框架拉伸，势必造成中心板块的扩大，当前中心板块的周边资源日益成为黄金宝地 据预测， 2010年，桂林市人口将接近100万人，而根据规划，“十一五”末期桂林市年人均居住面积目标是比2005年增加4至5个平方米，如此巨大的增量，是现有城市规模无法承受的； 有鉴于此，桂林“十一五”规划首次提出延伸城市框架，意味着城市规模的扩大，这必定带来中心板块的扩张，现中心板块周边的“次中心区”将在不远的将来升格为中心区，其中孕育着巨大的发展契机。 周边郊区高档楼盘，如奥林匹克花园、山水凤凰城、远等，注重小区内部环境设施营造，但其入住率较低，原因在于多为外地人购买，另外一部分购房者用于投资置业，所以空置率较高； 市中心的楼盘，周边设施比较完善，买家购买的主要目的是用于居住，追求购物、医疗、教育、娱乐等方面的便利性，而开发商也往往利用这一点营造销售卖点。如水榭花都利用广西师大附中的卖点，吸引关注小孩教育的买家购买，另一方面由于总价相比市中心低很多，这也成了许多人观注的理由。 商业房地段房出现较集中的放量，碧园●香樟林、远辰● 国际新城、鑫源广场、阳光左岸等在2009年上半年都有房源推出； 碧园●香樟林上半年放量推盘，使西城的购房者又多了新的选择；西城鑫源广场去年推盘后，今年上半年也还有部分住宅在售；阳光左岸今年新放量，推出一批中小户型；印象名人邸今年开始放量推盘。 彰泰兰乔圣菲位于：七星区穿山东路22号 临近穿山公园、桂林体育中心 项目SWOT分析 S（优势） 交通非常便利 23路、31路到碧水康城站下车即到项目现场 与市中心相邻，附近有高等院校，商业环境优越，升值潜力大。 彰泰兰乔圣菲占地53360.00平方米，为西班牙风格。彰泰兰乔圣菲周边商业形态成熟，并同时拥揽穿山、漓江自然景观，与国家级4A景区穿山公园仅咫尺之遥，七星公园、桂林国际会展中心和三里店大圆盘等也都在3分钟车程范围内，周边配套有南城百货和各类大小超市；农行、建行、工行和浦发银行等密布项目周边。 W（劣势） 受项目规模限制，无法体现项目园林特色，没有足够的空间完善生活配套设施。项目周边商业生活设施不太完善，医院、酒店、金融等配套设施缺乏。 O(竞争机会点) 桂林经济发展强劲，购买力增强，目前桂林房产市场开始升温 目前消费者更具理性，经过金融危机之后，消费者更加注意产品背景及品质。 T（威胁） 外地开发集团进驻桂林；对本地市场产生强力冲击（如远辰地产、福建鑫源地产等） 桂林房地产市场进入全方位的品牌竞争阶段，消费者更加注重品牌背景。 结论与对策 1.强调项目优秀的物业管理，及带给业主全程管家式服务，消除客户对高层住宅心理上的误区。 2.强调周边居住环境的优越，交通生活的便利性 3.强调周边商业设施的完善性，以及对于目标客户群体在文化、公务以及旅游交往中的优越性 4.强调建筑设计的专业性 5.强调项目的文化氛围，体现学