房地产开发企业会计问题探讨.docVIP

PAGE 10 房地产开发企业会计问题探讨 引言 会计核算是会计工作的重要环节，是会计工作的基本职能之一。会计核算，是以货币为计量单位，运用专门的会计方法，对生产经营活动或者预算执行过程及其结果进行连续、系统、全面的记录、计算、分析、定期编制并提供财务会计报告，为作出经营决策和宏观经济管理提供依据的一项会计活动。 随着社会与经济的不断发展，房地产企业在经济发展中的地位日益重要，由于其在会计核算中表现出的不同特点.房地产开发会计核算问题已成为讨论热点，我们必须对房地产企业投资与成本费用进行准确的估算，以便准确作出经济效益评价、投资决策。 2.房地产企业会计核算的特点 2.1开发模式决定会计核算 建设方式和经营模式可以统称为开发模式，不同的开发模式涉及的会计核算方法也存在较大的差异。例如，对于开发任务，是成立分公司还是成立子公司进行管理，其会计核算方法存在根本的不同。 2.2销售核算与自营核算并存 房地产企业对于开发的产品有两种处理方式，一是对外进行销售，二是留作自用或自营。针对这两种不同的方式，企业会计核算的方法也不尽相同。 如果房地产企业开发的项目全部为自持物业，则企业应按照固定资产建设进行操作和处理。然而，大部分房地产企业的开发项目为综合性项目。购买的土地是一宗地，在这一宗地上既要建设销售物业，也要建设自持物业。这就存在销售核算与自营核算并存的现象。例如，企业出租给本企业职工居住的宿舍，虽然 也收取租金，但间接为企业 的生产经营服务，因此具有自用房地产的性质。又如，甲开发商建造了一栋商用住两用楼盘，一层出租给一家大型超市，已签订经营租赁合同；其余楼层均为普通住宅，正在公开销售中。这种情况下，如果一层商铺能够单独计量和发售，应当确认甲企业的投资性房地产，其余楼层为甲企业的存货，即开发产品。） 2.3开发节点与收入、成本核算 房地产企业的会计核算与其它行业企业相比，在收入与成本结转上存在差异。开发产品的建设周期长，建设过程中的预售收入作为预收账款处理，并在项目竣工后结转为销售收入。开发建设中的支出计入开发成本，在项目竣工后结转为销售成本。因此，从会计核算的角度看，项目开发节点房地产企业会计核算结果将产生直接的影响。 2.4针对总承包单位的核算 房地产企业在进行项目开发时，一般不是自行建造产品，而是与具体的建筑施工企业签订施工合同，委托施工企业进行施工建设，这就是我们通常讲的承发包关系。对于规模较大、施工要求复杂的房地产施工工程，需要有不同的专业施工单位进行分工合作，但为了便于管理，一般由一家具有资金和技术实力的施工单位总承包，然后再由总承包将工程分包给其它施工单位。在房地产企业与施工企业间的承发包关系中存在着诸多会计核算问题，针对承包单位的核算将对房地产企业的开发产生直接的影响。 2.5非持续经营假设 作为房地产企业来讲，开发完一个项目，可能会在很长时间都没有新的项目进行开发。另外，有些房地产企业的开发模式是开发一个项目就成立一个新的项目公司，从而造成了房地产企业的非持续经营，这违背了会计假设中的持续经营假设。因此，房地产企业的会计核算与其他行业企业的会计核算相比，其本质具有很大不同。 2.6借款费用的核算 房地产行业是资金密集型的行业，房地产企业在开发项目时需要投入大量的资金，除了房地产企业具备一定数量的自有资金外，一般情况下要通过银行贷款筹措资金。因此，借款费用是房地产项目开发成本中较大的支出项目之一，借款费用的核算对于房地产企业来讲至关重要。 2.7公共配套设施的核算 为了满足购房者除居住外的其他需求，房地产企业在开发项目时，往往会在开发区域内建造一些配套设施。房地产企业将其提供给居民作为有偿或者无偿使用，一般不会对外转让这些配套设施的产权。对于房地产企业在开发区内建造的配套设施，有以下两种处理方式：一是房地产企业自留产权，房地产企业可以取得这部分资产的经营收益；二是房地产企业不留产权，房地产企业不能取得这部分资产的经营收益，以上不同的处理方式，其会计核算方法也存在着较大的差异。 由于其经营活动的特殊情况和管理要求，房地产开发企业与施工企业相比，会计核算有如下特殊情况：  （1）产成品的种类多，核算方法不同。  （2）产品成本的核算复杂。  （3）经营收入及其相关税金的核算不同 例如，已销开发产品的计税成本，按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程成本确认。可售面积单位工程成本和已销开发产品的计税成本按下列公式计算确定： 可售面积单位工程成本=成本对象总成本÷成本对象总可售面积 已销开发产品的计税成本=已实现销售的可售面积×可售面积单位工程成本 企业在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施，按以下规定进行处理： （1）属于非营利性且产权属于全体业主的