房地产开发项目经济评价案例教学.docVIP

房地产开发项目经济评价 1 项目概况 1.1项目名称 1.2项目地块情况 (地址/地块的现状/地块的周边环境) 1.3项目建设单位 (名称/法人代表/单位简介) 1.4开发项目主要建设内容 1.5项目建设必要性 1.6项目建设的自然条件 1.7市政基础设施条件 1.8可行性研究的目的 1.9可行性研究的依据 2 市场调查与分析 2.1房地产投资环境的调查与分析 国家(政治、经济、法律法规规章) 江苏 南京市(历史沿革、城市功能定位、城市综合实力、自然条件、城市规划、城市基础设施和城市建设) 区 2.2房地产市场状况的调查与预测 供求状况 类似房地产项目价格、投资、费用、开发经营周期 3 规划设计方案 表1 规划设计方案中的主要技术经济指标 序号 名称 单位 数量 备注 1 规划建设用地面积 平方米 27003 2 总建筑面积 平方米 213617 2.1 住宅 平方米 107151 2.2 1-4层商业用房面积 平方米 53700 2.3 -1层商业用房及停车场面积 平方米 29716 5500商业用房 2.4 -2层停车场及设备层面积 23050 3 建筑基底面积 13433 4 建筑密度 % 5 ±0.00以上部分容积率 6 绿化率 % 30% 7 住宅户数 户 1072 4 项目开发经营周期 5 项目投资、运营费用估算 (1)土地费用 6255万元 (2)前期工程费 表2 前期工程费 序号 名称 金额/万元 1 勘察费 50 2 测绘费 4.5 3 设计费 654.4 4 市场调研费 7.5 5 合计 716.4 (3)基础设施建设费 表3 基础设施建设费 序号 名称 元/平方米 1 供电工程 20 2 供水工程 12 3 供气工程 5 4 排水、排污工程 7 5 道路工程 5 6 路灯工程 5 7 绿化工程 5 8 环卫工程 5 9 通讯工程 15 10 合计 76 (4)建筑安装工程费 表4 建筑安装工程费 序号 名称 金额/万元 1 土方及桩基工程费用 6800 2 土建工程费用 38945 2.1 ±0.00以下结构工程费用 10270 2.2 ±0.00以上结构工程费用 25475 2.3 外装饰 3200 3 主要设备费用 10557.69 4 安装工程费用 9013.9 合计 65316.59 (5)公共配套设施建设费 (6)开发间接费用 (7)管理费用 (8)财务费用 附录2 贷款还本付息表 序号 项目 合计 2005 2006 2007 2008 1.1 年初借款累计 1.2 借款 1.3 应计利息 1.4 还本 1.5 付息 (9)销售费用 (10)开发期税费 表5 开发期税费估算表 序号 收费项目 依据 数量 收费标准 总额/万元 1 固定资产投资方向调节税 0 2 土地使用税 0 3 新建房屋白蚁防治费 0.7元/平方米 4 市政公用设施配套费 105元/平方米 5 发展新墙体材料专项用费 10元/平方米 6 人防建设经费 30元/平方米 7 供电工程贴费 10715千伏安 160元/千伏安 8 煤气建设费 1072户 2000元/户 9 自来水管网建设费 住宅26元/平方米 商业用房38元/平方米 10 教育地方附加费 20元/平方米 合计 4429.02 (11)其他费用 表6 其他费用估算表 序号 收费项目 依据 数量/万元 收费标准 总额/万元 1 建设工程标底编制费 建筑安装工程费 +基础设施建设费 0.12% 2 建设工程标底审核费 0.03% 3 建设工程招标管理费 0.03% 4 建筑工程质量监督费 0.12% 5 建筑施工安全监督管理费 0.06% 6 工程监理费 0.6% 7 临时设施费 77.9 8 研究试验费 105 9 环保评估费 4 10 工程保险费 60 合计 889.53 (12)不可预见费 (13)经营资金 6 项目收入估算 (1)销售单价的估算 住宅销售均价5800元/平方米，商业用房销售均价9000元/平方米，车位10万元/个。 (2)可销售面积 住宅 商业用房 车位990个 (3)销售比例的确定 表7 销售比例估算表 2005 2006 2007 2008 住宅 20% 40% 20% 20% 商业用房 40% 20% 20% 20% 停车场车位 60% 20% 20% (4)销售收入及经营税金的估算 住宅预售部分的款项在主体结构封顶前近30%收取。 营业税按销售收入的5%计算，城市维护建设税按营业税的7%计算，教育费附加按营业税的3%计算。 附录6 销售收入与经营税金及附加估算表 序号 内容 合计 0 1(2004) 2(2005)