包头市场总结报告.docVIP

2011包头楼市总结 包头楼市——2009政府与购房者的一部大片 2009年，长沙楼市导演着一部年度大片，成交量价均达到历史最高峰，而在这部大片主角便是“政府”与“购房者”。为了加快经济恢复，走出08年楼市阴霾，09年中央政府始终保持宽松政策，同时地方政府积极响应，“货币补贴”等各项救市措施层出不穷，刚性需求在刺激中，不断迸发，激情在2009年一次又一次的上演。 土地方面 2009年长沙土地市场无疑是整部大片的遗憾所在，全年供求两方面同比急速下滑，土地市场交易冷清，价格方面，86%土地以低于5%的溢价率成交，曾经的全国地王已经不复存在，但在09年接近尾声之时，“南湖地王”给予了我们惊喜，同时10月、11月土地供应量及成交量出现快速上涨，给予了我们畅想。 纵观2009年土地市场，我们可以从中找到一些冷清的原因，主要受08年整体市场冷淡影响，开发商资金紧张，09年以现金回流为主，同时，前两年供应量较大，开发商有一定的土地储备，土地购买欲望不强烈，导致整体土地市场低迷，成交出现大幅下滑； 在价格方面，开发商对于土地的争夺不够激烈，整体溢价率不高，导致土地价格出现下跌。 商品住宅方面 供求方面 2009年市场全年保持明显的供不应求的局面，供求比达到了历史最高的1.79，从供应量来看，受08年市场挤压存量的影响，09年上半年基本上以消化市场存量为主，供应量较少，新增供应主要集中在下半年，整体来看，09年长沙市供应同比出现下降趋势，但预计今年总量将突破700万㎡，供应量并不是造成供求矛盾的主要原因，巨大的成交量才是支配其结构的力量。截止2009年11月份，长沙成交量达到了历史巅峰的1201万㎡，同比大增147.59%，较疯狂的07年增长了66.34%，在这大增之中，政府和购房者扮演了重要的角色。 价格方面 长沙房价一直以来都处于较低的发展水平，基数不高，增长过慢，2009年，从全市的角度来看，虽然价格达到了历史最高的4400元/㎡，但11月相对1月只增长了21.64%，增长速度缓慢，这主要因为08年价格基础并未下跌，同时09年上半年部分楼盘降价促销等因素的影响。从部分楼盘来看，2009年下半年出现了大幅上涨，出现了1000-1500元/㎡的涨幅，不可否认，成交量支撑着价格上涨趋势已经形成。 从目前情况看，尽管2009年长沙房地产迅猛发展了一年，但受08年的影响，开发商表现出来的态度比较谨慎，同时年底中央政策方向开始了转变，预计明年房地产发展速度将有所放缓，整体市场将有一个高位调整的过程，“价平量跌”有可能成为2010年长沙楼市的主旋律。 序言： 开发商对于广告投入力度加大，开盘的新盘造市，如凡尔赛观邸、正翔国际等，人气旺盛，销售均较为理想，从今年的所开的楼盘情况来看，市场的需求还是很大的，特别是自主的刚需占主导。 从土地的竞拍来看，10月份之前，包头受楼市政策较小，从土地价格的节节攀升不难看出，各开发商对于包头12年的市场继续看好，开发商拿地热情非常大。 目 录 TOC \o 1-3 \h \z \u 2011视点 1 第一篇 市场背景篇 2 第一章 政策资讯 2 一、政策法规 2 二、市政动态 16 三、市政资讯 20 第二章 经济环境 24 一、GDP 24 二、固定资产投资 25 三、社会零售总额 26 第三章 房地产投资 26 一、房地产投资额 26 第二篇 市场分析篇 27 第四章 土地市场 27 一、 土地年度供求分析 27 二、 2009年土地市场供求分析 29 三、 重点地块 42 第五章 商品住宅市场 45 一、市场综述 45 二、供求关系分析 46 三、供应量分析 48 四、成交量分析 50 五、成交均价分析 53 六、重点项目解析 57 第六章 产品篇 73 一、产品综述 73 二、案例分析 75 第七章 营销媒体篇 90 一、营销透析 90 二、媒体分析 91 三、典型项目 93 第三篇 2010年房地产市场走势预测 97 第八章 市场走势预测 97 一、供求关系 97 二、房价走势预测 100 第九章 区域走势预测 100 一、区域市场整体特征 100 二、区域市场供求走势预测 101 三、区域格局变化趋势预测 101 四、区域房价趋势预测 102 第十章 风险走势预测 103 一、区域去化风险预测 103 二、政策趋紧风险预测 106 第十一章 企业信心预测 107 一、长沙市房地产整体市场 107 二、长沙房地产细分市场 108