河南固始 秀园丽水明珠整合营销策略方案.ppt

（三）、内部认购期 1、阶段划分：（2007年2月30日前）市场全面预热之后取得销售许可证之前。 2、主要任务： （1）、解决初步意向客户的住房需求。 （2）、加强市场预热，具体推广方式如下： ? 3、公关活动 本阶段，主要开展客户活动，促进交流，并宣传本物业的特色。 （1）新闻研讨会 召开“ 固始县别墅发展战略研讨会”。 特约嘉宾： 设计师 主要领导：房管局领导、 公司老总、副总、经理等。 讲座内容：由设计师针对固始别墅市场的现状，未来的发展前景以及别墅的科学开发、营销等问题，提出“真别墅概念”，进行论述与评议，以促进整个固始县别墅的市场开发，引导并推动别墅的市场需求。 固始电视台、有线台等本地传媒记者参加，以新闻报道的形式发布研讨会的内容。 （2）迎元旦·大酬宾活动 活动时间：2006年12月30日至31日晚 参加人员：12月30日前购房客户、12月15日—12月20日到两个销售部看房客户 活动地点： 固始影剧院 活动内容：国内外大片连放，在每部影片开始前加播丽水明珠山水智能高尚社区及帝景世家别墅概况及目前销售动态。 同时发放VIP贵宾卡，此卡购房时3000元抵6000元。 4、广告宣传 （1）、条幅、彩旗、展板发布内容见下图： 楼盘特色内容 主推理念 举办活动信息 楼盘其它信息 （2）、户外广告 本时间段的户外广告，要以其鲜亮夺目的画面、美观大方的造型、独特新颖的设计，给过往的市民形成强大的视觉冲击力，营造轰动性广告效应。 自身媒介 1、小报 采用4开彩印 帝景世家别墅楼书 理念化别墅总介绍 技术手册 建设设计理念 物业概况介绍 景观设计理念 居住空间理念 居家生活理念 户型介绍 设备配套 基础设施 智能化系统 景观系统 生活服务手册 “丽水明珠”散文集 配套设施 效果图 生活描述 物业管理 规划技术指标 2、楼书 楼书共分四个部分，一套有四本组成，具体框架如下图所示 （四）、热销期 1、阶段划分：（2007年6月30日前）完成一定的客户积累并取得销售许可证之后 2、主要任务 （1）全面提高销售业绩 （2）全面提升楼盘形象 3、正式开盘热销 l?????? 开盘前准备 （1）、加强现场布置与管理 （2）、广泛派发小报 （3）、保证周边道路畅通 （4）、准备多辆看房车接送客户 （5）、邀请有关部门领导、主要媒体记者及业内知名人士参加开盘活动 （6）、保安提前进驻 （7）、准备各种赠品和宣传道具 l开盘现场促销 （1）、2007年3月25日（星期六）正式开盘，开盘当日要组织有序，开盘活动要打破常规，做到创新、高效。开盘时举办开盘报告会，对丽水明珠山水智能高尚社区，帝景世家别墅的概况，用投影仪、电视机等进行详细讲解和介绍，宣传其优势，营造宏大开盘声势，彰显丽水明珠山水智能高尚社区的高档楼盘形象。 （2）、赠送书籍、礼品伞、糖果等礼品 l开盘后期 做好销售分析总结工作。 l广告宣传 以电视广告、车体广告、报纸广告为主，其中电视广告与报纸广告在前期要传达开盘信息，在后期要突出热销气氛。 5、公关活动 （1）开盘报告会：以帝景世家——山水生活特区为推广主线，以大型促销活动、公关活动、广告宣传为主，营造喜庆气氛形成宣传高潮。开盘前一周，到商场售楼处、现场售楼中心两处，凡到访、订房、签约的客户，均赠送标有“帝景世家”标志的精美楼书一套，进行促销，全面提升“帝景世家”的知名度和美誉度。 （2）丽水明珠的风·浪漫的夜 活动时间：4月22日晚 参加人员：（1） 开发公司老总、副总、销售经理 （2）4月1日到4月20日购房的客户 活动内容：小提琴演奏、品名酒、美食。 （五）销售调整期 1、阶段划分：（2007年7月20日后）开盘热销期后约一个月 2、主要任务：在强销期过后进行房源控制和销售调整，为下一次的强销奠定良好 的基础，并再次做好客户积累工作。 3、公关活动； 在固始报纸上发布“在丽水明珠的日子”征文活动，对好的作品加以利用并集结成册，获奖者发放购房优惠卡或其它奖励。 广告宣传： 1、此期间的广告宣传，就是保证整个楼盘销售不能冷淡，必须保持恒温。 2、对电视广告要定期做一些专题片。 3、一定要定期举办促销活动，让客户感到一个可亲、可信的开发公司。 4、要经常发布促销活动信息，以加大客户的渗透工作。 结合本案的工程进度及销售淡旺季，阶段性推广主题表现在准备期、预热期、内部认购期、热销期、销售持续期四个阶段。 三、阶段性推广主题表现