住宅小区车库、车位权属问题探析.docVIP

住宅小区地下车库权属纠纷法律探讨 彭希乔（1979-01－19），女（汉族），湖南娄底，湖南铁道职业技术学院经贸系教研室主任，讲师，建筑学硕士。 摘要：地下车库权属问题是中国目前小区业主与开发商之间存在的一个主要纠纷，文章从地下车库纠纷司法判例案例分析入手，剖析了引起地下车库权属纠纷的法律原因并提出了减少纠纷的相应对策。 关键词：　住宅小区；地下车库；权属；物权法；法律原因 近年以来，随着人们生活水平的提高，私家车的拥有量越来越多，导致开发商与住宅小区业主就小区地下车库权利归属的纷争越来越多，而且愈演愈烈。下就住宅小区地下车库权属纠纷进行相关探讨。 一、地下车库纠纷案例司法判例分析 小区地下车库权属冲突问题的产生，在司法实践上是因为我国法院对于该问题的裁判上有着不同的司法判例，导致人们对该问题有着不同的认识，其中较为典型的当属南京鼓楼区法院、上海第二中级人民院、北京海淀区法院的判例，以下进行分析： （一）地下车库归业主所有 南京市星汉城市花园共有地下车位59个，开发商出售了37个车位，每个车位8万元。其余的地下车位由物业公司以每月250元的价格出租给业主使用。业主委员会代表全体业主，要求开发商将车库归还业主，开发商表示拒绝，业主委员会遂诉至法院。南京市鼓楼区人民法院审理后，依法作出判决：开发商在判决生效之日起10日内将星汉城市花园地下车库移交给星汉城市花园业主委员会，并由星汉城市花园全体业主享有该地下车库的权益。判决主要基于以下理由： 1．星汉城市花园地下车库是公共配套设施，根据《江苏省物业管理条例》规定，配套使用的附属设施属全体业主所有应由建筑物人共同使用。 2．土地使用权已分摊至全体业主，因此开发商不再享有使用权，也不能享有该土地上建筑物的所有权和支配权。 3．江苏星汉置业有限公司无证据证明地下车库的建设成本未纳入商品房的成本。 4．江苏星汉置业有限公司未取得销售车库的许可证明。 （二）地下车库归开发商所有 上海市第二中级人民法院判决认为地下车库归开发商所有，其理由是：地下车库是住宅小区配套的附属设施，而不是公共设施，法律未明文规定地下车库属公共设施，而地下车库的结构和功能决定其是小区的配套附属设施。小区的配套附属设施与公共设施不同，附属设施并不一定要归全体业主共同所有。普泉公司对地下车库已取得了产权证，上海市第二中级人民法院以普泉公司投资建造了地下车库，并己取得了地下车库产权证为由，从而认定普泉公司对地下车库享有合法的所有权。因此法院对业主委员会以地下车库属公共设施，为全体业主共有的意见不予采纳，业主享有的是优先使用权而不享有地下车库所有权。 （三）地下车库归国家所有 对于由地下人防工程改建的地下车库归属，据北京市海淀区人民法院的判决应归国家所有。北京市海淀区人民法院对原告华清嘉园的九户业主与被告北京市海淀区人民防空办公室财产权属纠纷一案进行审理将地下室判归被告，驳回原告诉讼请求。其理由主要是：即使各原告确为《防空法》上所指的投资者，其亦不能因此被确认对所争议的防空地下室享有所有权。依《防空法》的相关规定，人防工程收益归投资者所有。 二、小区地下车库权属纠纷法律原因分析 （一）小区地下车库权属纠纷产生的物权法原因分析 2007 年10 月1 日生效的《中华人民共和国物权法》第74 条对小区车位、车库加以规定其内容如下：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”这条规定，具有里程碑式的意义，它填补了我国立法上的空白。但该条款对“其它场地”没有明确规定，特别是在有架空层的房屋，地下车库，是否属于物权法中的其他场地，是否该是业主共有，没有明确的规定，另外，对地下防空室改造成车库之后的归属物权法上也没有明确，故很容易引起业主与开发商、物业之间的纠纷与冲突。对比之下，地方性的法规却规定的较为详细。如2007 年1 （二）小区地下车库权属纠纷产生的《中华人民共和国城市房地产管理法》原因分析 《中华人民共和国城市房地产管理法》第31 条规定，房地产转让时房屋占用范围内的土地使用权同时转让，也就是说是地随房转。业主基于对其所购房屋的专有所有权，按照“房随地，地随房”原则，业主拥有小区土地的使用权，则对车位车库享有共有部分持份权，因而不需要另行支付购买或使用小区车位车库的费用。但开发商认为小区业主分摊的是国有土地所有权，分摊面积仅限于地表的使用权，而地下车库是利用该土地的地下空间所建造，而且是开发商投资建造的，理应归开发商所有。但目前居民小区的地下车库，开发商与业主一般通过约定来确定，如果约定由开发商所有，那么，业主的土地使用权就只能涉及到地上部分，而无法涉及