沈阳龙湖滟澜山高端住宅项目营销策略提案.ppt

项目实景图篇 高尔夫练习场产品点需要弱化 高尔夫救不了龙湖 高尔夫真正的价值可以以项目的景观部分的附加值来体现 是龙湖整个景观体系中的一个重要组成部分，而不是需要用当作产品定位来主打的牌 营销策略 营销理念 本土化，适合沈阳市场 但不是一味的迎合 给面子 给便宜 原则是保持龙湖的品牌形象和行业地位 确立龙湖地产的公信力——给面子 与政府合作，修建沈阳市某公园，发挥龙湖地产的景观园林资源的优势。 公园命名，大众宣传，确立公信力 赠送精装庭院——给便宜 发挥项目园林景观资源的优势 每栋别墅都赠送庭院里的植物，交房时业主可以利用这些植物来布置自己的庭院，开发公司提供专业的园艺师进行定期打理。 如果条件允许，开发商可以直接将庭院布置好之后，以精装庭院送给客户，作为项目一种独特的交房标准。 也可以提供多种形式的菜单，由客户选择。 媒体选择原则 专项媒体的单一化 对每一类媒体作出评估，专门选择效果最好、形象最佳的单一媒体作为主要发布渠道。 例如平面类媒体，主打沈阳日报，其他不打或少打。 户外广告只选择五里河区域和棋盘山区域的户外广告牌，长期发布。 这种媒体选择的方式，也是展现项目形象和公信力的一种表现。 营销活动 房产老总看房团 房地产行业的老总，自然是公认的领域内的专家，房地产老总们作出的评价和选择自然具有很强的权威性和舆论导向能力。 组织房地产老总到滟澜山参观，通过大众媒体的报道进行积极的舆论导向和宣传，以此来影响潜在目标客户的购买倾向和购买决定。 制作项目理念宣传片 体现项目的灵魂及精神主张 提升项目的形象和品质 现场播放、礼品赠送 1949独特资源 顶级酒店营销 顶级会所营销 顶级4s店营销 政府机构营销 沈阳万豪、喜来登、凯宾斯基酒店客户的深度营销 1949有渠道可以对万豪和喜来登，凯宾斯基酒店的入住客户或者宴会用餐的客人进行深度营销。 具体方式：给予所有入住万豪和喜来登酒店的客户赠送鲜花，在赠送鲜花的同时，附带赠送滟澜山项目的纪念品或简易的宣传资料。 奥迪A6车主的数据库营销 1949有渠道可以取得沈阳所有奥迪4S店的车主名单及联系方式，我们可以根据此名单进行数据库营销。 具体的活动形式：龙湖滟澜山针对奥迪车主进行点对点营销，所有奥迪车主购买滟澜山别墅均可享受1个点的优惠。 政府机构营销 1949有渠道可以为政府机构订制龙湖笔记本，会议记录本等营销工具！ 金地会馆 、 海洋之星、希尔斯池典 1949有渠道可以置入金地会馆、海洋之星、希尔斯池典、等高端消费场所零钱袋营销广告！ 谢 谢！ 基于产品特点： 真正的别墅标准 绝无仅有的景观园林 户型产品不本土化 能够购买龙湖别墅的客户应该是： 首先是真正懂别墅的人 其次是善待自己的人 忠于自己的人，忠于自己的意志、忠于自己的判断、忠于自己的感觉、忠于自己的感官、忠于自己的心、忠于自己的灵魂 …… 他们事业成功、受人景仰 但是他们最大的困惑是模仿别人与做真正的自我之间的冲突。 所处的地位、环境使得他们大多数时间都在模仿别人、学习偶像、扮演角色，但是他们内心最深处却是想做回真正的自我。 他们厌恶被环境所迫，厌恶看别人的眼光、厌恶为了被众人认同而和别人雷同。 他们渴望按照自己的意愿来认识世界、改造世界，按照自己的意志来作一切决策，来指引自己的行为。 他们是一群 在不断寻找自己的人 但是他们在日常的生活当中很难找到能够做真正自我的土壤，这种情况让他们在表面光鲜背后却异常煎熬，无时不刻都在受到自己内心两种声音的对峙，让他们苦不堪言。 龙湖滟澜山独特的精神主张 寻找自己 我们的项目给这些人一个真正做自己、找到自己的机会。 能够购买我们项目的客户，必然是遵从自己意志的人，真正懂得别墅生活，而不会是原本自己喜欢，但是为了满足世俗的眼光而另觅他处的人。 通过这一次选择来达成实现找到自己的意愿。 另外，由于龙湖滟澜山别墅独特的产品特色：绝无仅有的园林景观规模及特色，独特的、高品质的、高舒适度的、文化特色浓郁的产品户型主张，让居住在滟澜山的客户都能够真正的实现为自己而活的理想，在这里能够真正的实现找到自己，忠于自我的生活方式。 通过这样的精神主张的提出，最终能够实现： 项目与客户的深度的灵魂对接 互为知己，互吐心声 是一种灵魂上的相互吸引 滟澜山是对这群人量“心”定制的。 “寻找自己”的项目精神主张与龙湖地产的理念“善待你一生”相匹配，是对“善待你一生”的传承。 滟澜山精神主张的客观影响 我们相信通过这样精神主张的传播，寻找自己的人，与模仿他人的人都会欣赏我们的精神主张，所有人内心最深处的寻找自我的渴望被彻底激发 为寻找自己的人是项目的显性目标客层，是项目的核心购买者； 为别人而活的人是项目的隐性传播人群，即使他不买，也会欣赏和认可项目的精神主张，影响周围的人群，传播本