全国房地产政策及形势分析报告1.docVIP

全国房地产政策及形势分析 一．房地产行业政策调控的重要意义 房地产是国民经济的重要产业。1998-2009年，房地产开发投资对我国经济增长贡献率平均为10.4%，拉动经济增长平均为1个百分点；金融危机爆发后最关键的2009年，房地产业对我国经济增长贡献率达19.4%，拉动经济增长1.77个百分点。 房地产行业对 国民经济的影响，主要体现在拉动经济与稳定经济的重要性。据统计房地产行业直接或间接影响60余个行业。考虑到房地产开发投资通过关联产业和拉动消费对GDP的拉动，当前房地产开发投资对经济增长的总贡献率超过20%。其次，从稳定经济方面来看，由于产业关联度高，房地产开发投资的大幅波动，可以带动其它相关产业也出现波动，最终必然会引起经济的波动。同时，由于开发商与个人购房者的资金中有相当一部分为银行贷款，所以实际的房地产开发投资中至少超过40%的来自于银行贷款，因此保持房地产开发投资的平稳增长，对国民经济持续稳定发展也具有重要意义。 二．我国对房地产行业的政策调控历史 作为中国明确的“支柱产业”，房地产行业的完全市场化应该从2004年“8.31”土地“招、拍、挂制度”的实行开始算起。而第二年，政府就开始了每年一次、甚至多次的针对房地产行业的政策调控，一直持续到现在，从未中断。04到05年间正是上海房价经历第一轮暴涨的时期，于是05年中央的“国八条”以及06年的“国六条”，调控的主旋律始终都是平抑房价。所以说，对于房地产行业的“双重目标”不是今天才提出来的，这其实又反映出中央政府当时的另一个重要意图——除了借助房地产来发展整体经济，同时能够通过市场化的手段来解决绝大部分城市居民的住房问题。 07年底在国家整体发展战略框架指引下，房地产产业结构应调整为由完全市场化的商品房市场和不完全市场化的（或者是有“条件的”）普通商品房市场以及非市场化的保障性住房建设，区隔化的共同构成。 2008年以来,由美国次贷危机引发的金融动荡已经逐步蔓延到世界各地的很多领域,其中也包括我国的房地产市场。中央政府为此也推出了一些关于房地产市场的利率、信贷和税收的政策。08年年底，降价已经成为全行业的行为。深圳的房价跌了50%，而北京典型区域的楼盘价格也下降了30-40%。在行业“求救”的呼声中，从地方政府开始到中央政府全面拯救经济的考虑，对房地产开始了全面鼓励购买的刺激政策，这些年所有调控“抑制”需求的“紧箍咒”全部卸下。 09年中共中央经济会议给房地产行业定的调子是“增加普通商品住房供给，支持居民自住和改善性购房需求”，新的国务院常务会议就直接地提出 “抑制投资投机性购房”，要对房地产行业进行“调控”的意图已经非常明确。 2010年4月17日，国务院下发了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发〔2010〕10号），该政策可谓空前严厉，政策出台之后的2个月内房价小幅下挫，交易量严重萎缩，但是3个月之后，价格与价格都出现反弹。由于中国的货币政策还非常宽松，经济稳步快速增长，物价也在上涨，故房地产价格没有下调。 三．近期房地产调控政策及部分城市调控目标 时间 措施 要点 2011.01.26 国务院：二套房首付将提高至六成 国务院总理温家宝26日主持召开国务院常务会议，研究部署进一步做好房地产市场调控工作。会议要求未来对第二套房的首付，将提高至六成。 2010.11.03 住建部等限制公积金贷款购房首付比例 住建部等通知，公积金贷款购买90平米以下首套房，首付比例不低于20%，90平米以上不低于30%；二套房首付不低于50%。禁用公积金贷款投机性购房。 2010.09.29 多部委出台巩固房地产市场调控成果措施 暂停发放第三套及以上房贷；首套房首付比例不低于30%；房价过高上涨过快城市将限定家庭购房套数。房价过高上涨过快城市要限定居民购房套数，调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策。 2010.09.27 国土部住建部出重拳 闲置土地一年以上禁拿地 国土资源部、住房和城乡建设部联合下发《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》（下称《通知》），要求贯彻落实“国10号文”确定的工作任务，进一步加强房地产用地和建设的管理调控，积极促进房地产市场继续向好发展。 2010.09.18 李克强：加快公租房建设 坚决抑制投机性需求 加快保障性安居工程建设工作座谈会17日在北京召开。中共中央政治局常委、国务院副总理李克强强调，要坚持以人为本、执政为民，着力推进保障性安居工程，加快发展公共租赁住房。 2010.09.08 京沪先行启动空置房调查 空置率数据暂难出炉 北京媒体日前援引北京市统计局副局长、新闻发言人于秀琴的话表示，关于空置房的调查，是国家统计局投资司委托几个试点城市的调查总队来做，试点城市包括北京、上海、广州