哈工大慧海湾推广--白云宇.ppt

哈工大?慧海湾 哈尔滨推广方案 项目概述 区位 位于长兴岛三堂综合区景翠路号路以西，太平街以东；鸣晓路以南，水秀街以北围合区域。占地11。7万平米，总建筑面积17。8万平米，容积率仅为1。5。项目采用英伦学院气质的建筑风格，具有英式建筑自然、优雅、含蓄、高贵的特点。 面积区间由49平米的全功能公寓至130平米的花园洋房均有设计，主力户型70——80平方米。除公寓外，以市场稀缺多层产品为主，二室明厅，南北通透，一梯二户 开发商 哈工大博实房地产开发（大连）有限责任公司，是哈工大博实集团旗下的大型股份制房地产开发企业。依托于哈尔滨工业大学强大的科研实力以及雄厚的人才储备，工大博实地产在很短的时间内，迅速组建起一支专业技术过硬、开发理念先进、人员素质全面的优秀开发队伍，现拥有规划设计、工程施工、营销推广等各方面精英人才数十人。在项目开发建设过程中，工大博实地产逐渐形成了“博学创新、勤奋笃实”的企业文化，将哈工大严谨踏实的科研作风与现代地产企业运营模式有机的融合，创造出来一整套有博实特色的地产开发模式，并在业内树立起了良好的企业品牌  项目图示 项目SWOT分析 产品已接近现房，对形象的展示有较大推动作用。 良好的周边自然环境，对产品的塑造形成有力保障。 高铁 公路对交通畅达性提供重要支持。 社区及周边配套、休闲服务功能设施较为全面。 优良的产品规划，为项目的升值提供了可能 项目SWOT分析 区域小环境商业配套不足，生活便利性有待提高。目前，就学、购物相对不便利。 别墅氛围（景观与环境）的营造有待改善。 目前交通动线畅达性较差，对购买决策产生影响。 物业管理服务有待提高。 土地利用面积较为浪费，对开发利润的提高未能形成有力支撑。 营销战略与市场定位 前言 房地产市场发展到今天已由原来的买住所到买产品规划，到买景观环境已经升级为购买生活方式这一更高的居住理念，尤其是海景房项目更加尤为珍贵！自从泛地产和复合地产概念的推出至今，房地产已不是简单原来居住空间的升级换代，不仅只是居住面积的简单扩大，而是上升为生活品质的层面，如环境生态的升级、建筑生态的升级、人文生态的升级。总之应是生活质量的升级。 居住空间的改变可以出于一种个性的选择，也可以是一种生活方式的彻底升级，是“这套房子适合我”与“我适合这套房子”的对等满足。 从市场需求的角度，应该不仅是客户买得起的问题，而是值不值得买、拥有它是否可以很体面的问题。作为别墅项目虽然抓住这两点不易，但是非常关键的事情！只有我们让客户真正感觉到值得买且愿意为了他的生活梦想付出更多的成本与金钱的时候，我们才获得了成功 营销推广策略 本区域目标客户 本地营销难点 异地销售 产品本身并不是必须品，而是属于奢侈品或投资品 中国海岸线的希缺给产品本身带来无限的升值空间 海洋性气候孕育了最完美的生态环境，是最适合于人类的居住、度假、养生及养老的场所 前期入住率低、整体入住率难以超出60% 消费人群定位： 企业老板（不动产投资、身份地位的象征） 收入稳定的金领白领（个人财产的累积、休闲度假） 国家公务员（家庭财产的升值保值，部分灰色收入的转移、休闲度假） 企事业单位人员，如医生、教师、国企高管、退休干部等（财产升值、休闲养老） 移居人员（换生活环境） 消费人群特性分析： 高收入群体，在社会的中上层或高层 有过一套或几套置房经验 思想相对开明，投资意识明确 有一定的闲置资金 自我表现欲强，具有竞争意识即攀比性 对自身健康追求较高或儿女较孝顺 人际关系好，周围的群体都具备一定购买力 建议策划方案： 做市场细化，把各自本土的客户群做有秩的划分 了解这些客户主要的生活范围及娱乐场所 广告有目的的投放在客户群体中 做好老客户的今后工作及维护好老客户，争取产生客带客 方案细节：1 市场细分 目标客户主要分为以下几类： 1、退休老师及快退休老师 特性：工作了一生，有一定积蓄，儿女普遍较有孝心，平时很少出去游 玩所以退休后会想找一个较理想的养老圣地修身养性。 2、国企退休工人及快退休工人 特性：工作一生，有一定积蓄，收入较高，儿女一般都工作分配较好稳定，所以退休后会有想找一个较理想的养老圣地修身养性。并作儿女财产的增值。 3、退休干部及快退休干部 特性：有一定积蓄，收入较高，儿女一般都工作分配较好稳定，所以退休后会有想找一个较理想的养老圣地修身养性。并作儿女财产的增值。 4、在职公务员及领导干部 特性：收入一般，但灰色收入高，想做财产转移，度假、养老、养生。不会回家张扬，很难产生客带客。但影响力大。 2 5、医生 特性：收入较高，家庭经济较好，终生的职业，收入有保障，对健康长寿较重视。 6、个体老板 特性：对钱的欲望较强烈，投资意向明确