CRIC石家庄天山天龙饼业地块项目研究报告201206.pptxVIP

谨呈：天山集团;目录;第一篇 城市规划;城市规划——石家庄规划“北跨、南优、西控、东延”的发展方向，属于是”2+4”的重要城区组团;区域功能定位——栾城县“1+4格局发展”，将重点发展以商贸、工业、农业等方面的新型功能城区，有利于通过产业带动人口聚集，促进房地产业发展;308、107国道；京深、青银、大广高速贯穿。;栾城县作为石家庄新规划城市“2+4”组团，有利于缩短与市中心的空间距离，吸引外来人口进入； 区域功能以工业、农业和商贸为发展方向，二、三产业的并重发展，将促进产业的调整和提升，会为项目带来良好的购买力客群 。;;;商品房市场;;土地成交市场——栾城县2011至今成交土地以工业类用地为主，成交总建面达到68.19万平方米；工业用地成交平均价格为27.82万元/亩。;从栾城县土地成交情况来看，栾城县的成交土地中心为发展工业的工业用地，栾城县不属于房地产市场发展的区域;;;栾城房地产市场分为308沿线和县城版块。308沿线主打交通优势牌；县城板块为栾城居民购房置业的首选区位。;市场分析;;;价格分析：与全市商品住宅成交均价逐年稳步上涨趋势相同，栾城县成交均价也保持上扬，栾城市场的价格上涨空间较大。;价格分析：成交套均总价逐渐提升，2012年第2季度成交套均总价45万元/套；总价40万左右的住宅是成交主力;区域房价支撑要素——成熟生活区+供应量+客户需求;栾城县作为石家庄规划城市组团，有利于缩短与市中心的空间距离，吸引外来人口进入，市场需求逐渐增加，市场空间巨大； 由于需求持续增长，价格趋向高价区间，单价的攀升致使高位总价段比重也不断增长； ;;;在售项目客户来源——普通住宅项目多为栾城本地客群购买，客群涵盖面较窄;刚性需求;客户构成分析——购房客户中以企业职工和公务员为主；其特征是收入稳定、以中、青年人群为主，家庭结构多为二口、三口之家，购买舒适型产品居多。;;客户购买房型偏好——当地客户偏好二房、三房户型，其中标准三房和舒适型二房市场需求较多。;购房客户对住宅面积的需求主要集中在80-140㎡之间，占总体的85%之重；其中对80-100㎡面积段的需求占总体的45%； 将客户偏好对应户型来看，舒适型两房和经济型三房最受当地首次置业客户欢迎。而120-140 ㎡面积段的三房较受当地改善置业客户的欢迎； 栾城县基本都是板楼结构，户型南北通透，户户朝阳。从居住舒适度出发，必然要求项目产品设计符合当地购房特点； 超大户型产品不仅仅在销售速度上比较慢，而且高总价限制了部分客群的购买力。;客户购房关注因素;;目前栾城县在售楼盘共6个，项目较少。其中华鼎孔雀城和卓达太阳城项目体量较大，其他体量都偏小。华鼎孔雀城虽然目前已在售，但处于内部认购阶段，而卓达太阳城则处于尾盘销售阶段。;;典型项目——华鼎孔雀城;;典型项目——沸点名邸;;典型项目——花溪里;;典型项目——卓达太阳城;;典型项目——尚城;项目规划;;;典型项目——承翰世家;目前东河区在售楼盘共7个，项目较少，体量一般不大，并且大部分楼盘都处于尾盘销售阶段。;典型项目分析;典型项目分析;在售项目较少，市场在售房源将于半年左右全部去化; 中低档次产品居多，户型设计以二房、三房户型为主，大部分项目 产品设计缺乏亮点，抑制了价格上涨空间； 未来将有一个项目入市，体量规模较小，市场竞争有限;;2011年-2012年6月栾城县已成交未开工土地位置;未来供应分析;当前栾城县未开工住宅用地体量为零，未来很长时间内将持续供 需失衡的状况，但土地市场目前无规律可循，未来的前景并不确 定，有望形式好转。 ;第四篇 初步经济测算;本案价格推导——根据市场比较法导出本案目前入市基准价——4879元/平方米。;本案价格推导——栾城县在售项目价格平均年增长在10%-14%左右。假设本案于2013年五一前后开盘销售，价格涨幅取10%，项目入市价格约为5360元/平方米。;;