房地产项目操作流程实用经典.ppt

房地产项目 全程营销策划服务纲要 CDEM服务内容 土地获得CDG 项目市场定位策划 CDP 项目营销推广策划 CDM 项目销售顾问（代理）策划 CDS 项目物业管理与品牌提升策划 CDB 服务流程 第一部份 土地获得 工作目标 工作内容 工作成果形式 工作流程 工作时间 费用标准 关于土地获得 土地获得是进行房地产投资的基础。土地购买条件与发展决策是房地产项目开发过程中最重要的基础环节。 由于房地产开发的特殊性，地块的综合素质将显著影响项目的市场定位、产品设计、营销策略和销售价格； 销售价格和土地成本是项目投资利润的主要决定因素； 工作目标 通过系统的土地市场研究与分析技术，深入剖析地块价值及其影响因素，评估项目地块的相关环境状况及发展趋势，评估其土地投资价值及土地价格。为开发商提供投资决策支持信息、提供土地获得策略和投资方向建议。 工作内容 地块所在区域市场情况调研 土地价格评估方法选择与实施 土地获取策略 土地投资建议 1、地块所在区域市场情况调研 地块所在区域的宏观环境分析 地块所在区域行业环境分析 地块本身自然因素分析 2、土地价格评估方法选择与实施 评估方法选择 土地土地估价实施 土地估价结果 总地价、单位地价、楼面地价 3、土地获取策略 土地获取方式研究 土地竞投方案 4、土地投资建议 土地投资方向分析与建议 土地开发时机分析与建议 土地储备建议 工作成果形式 《土地价值评估报告》文本 《土地投资策略建议报告》文本 工程流程 第二部份 项目定位策划 市场研究 项目投资策划 项目建筑策划 市场研究 工作目标 市场研究工作内容 工作成果形式 工作流程 工作时间 费用标准 一、市场研究工作目标 通过对房地产市场信息的收集、分析、研究房地产市场发展趋势、寻找项目开发的利基市场、寻找目标市场。为开发商提供房地产市场情报分析与发展趋势预测，为项目提供发展规划及主题定位决策。 二、市场研究工作内容 项目用地周边环境分析 区域房地产市场现状及其趋势分析 项目所在地政府相关的政策法规分析 项目所在地房地产市场板块分析 项目地块的SWOT（深层次）分析 区域内竞争性物业调研 消费者研究 项目发展专项调研 项目发展总体定位建议 1、项目用地周边环境分析 项目地块性质调查 项目用地周边环境调查 地块交通条件调查 周边市政配套设施调查 2、区域房地产市场现状及其趋势分析 宏观经济运行状况分析 项目所在地房地产市场供求概况分析 3、项目所在地政府相关的政策法规分析 对各类住宅的开发和流通的政策法规 政府关于商品住宅在金融、市政规划等方面的政策法规 短中期政府在项目所在地及项目地块周边的市政规划 4、项目所在地房地产市场板块分析 板块功能定位 板块的开发动态 板块内物业价格水平分析 5、项目地块的SWOT（深层次）分析 项目地块的优势 项目地块的劣势 项目地块机会点 项目地块的威胁及困难点 6、区域内竞争性物业调研 竞争物业的基本资料 综合评判 7、消费者研究 购买各类档次物业（住宅、商铺、写字楼）消费群的特征分析； 消费者购买物业（住宅、商铺、写字楼）的趋向与购买行为分析； 当地物业客户构成及实态分析。 8、项目发展专项调研 调查方法：可选择问卷调查、小组座谈会、业内人士深度访谈等； 调查内容设置 住宅项目调查 商业项目调查 写字楼项目调查 市调活动组织 市调质量控制体系 资料收集与处理 成果研讨与提交 报告撰写 9、项目发展总体定位 项目利基市场描述 项目市场定位 市场区域定位 客户群定位 物业档次定位 项目主题功能定位 建筑风格 园林风格 主力户型与面积等 三、工作成果形式 《项目市场调查研究报告》文本 《项目发展专项调研报告》文本 四、工作流程 五、工作时间 基础市场研究作业 约需20个工作日 项目SWOT分析作业 约需要5个工作日 项目发展专项调研 约需20个工作日 六、费用标准 本阶段收费 项目投资策划 工作目标 工作内容 工作成果形式 工作流程 工作时间 费用标准 一、工作目标 根据项目总体定位，对项目进行定价模拟和投入产出模拟分析，评估项目的开发价值，并对其进行可行性分析，就开发风险的规避策略进行提示；对项目进行估算，并就开发节奏与投资控制提出专业意见。 二、工作内容 项目发展总体定位描述 项目可实现价值分析 项目定价模拟 项目投入产出分析 投资风险分析及规避方式提示 项目投资与可行性分析结论 项目开发节奏与建议 1、项目发展总体定位描述 2、项目可实现价值分析 （一般可采用类比可实现价值分析法） 选择可类比项目 可类比项目的价值实现分析与评价 参照可类比项目对本项目进行价值类比分析 项目类比价值计算 3、项目定价模拟 均价的确定 项目中具体单位的定价模拟 4 项目