确山县新教材铁北西路项目整体定位资料.pptVIP

商业调研小结 确山县集中商业较为分散，且随着新区建设的不断发展，未来商业体量将得到井喷式增幅。 目前确山尚未具有规模的专业市场，从确山县域产业结构来看，亦不具备培育专业市场的产业基础。 由于本项目地处确山县城西板块，向西向南均临山脉，物流交通存在一定的自然约束性；再者，专业市场培育成本较高，投资风险大；因此，对于本案建议不考虑专业市场。 商业规模测算 按照人均0.8-1.2㎡的商业面积需求： 1、社区人口约3.5万人，社区服务型商业为3万㎡ ； 2、大型主题商业，如果定位为区域型商业，考虑到未来5-10年发展需求，可服务片区内4-7万人，商业规模为4-7万㎡。 因此，本项目合理商业规模为7-10万㎡。 商业客户定位 III II I III 偶得客户：省内投资客 特征：看重确山及区域发展 I 核心客户：本地及周边投资客 特征：主要考虑区域发展前景； 对总价有限制； 对目前的投资回报率有一定要求，但不是决定因素。 II 重要客户：银行、移动等公司 特征：需要在居住集中地有营业大厅； 需要有极强的昭示性、交通可达性好； 价格承受能力较高，关注品质和档次 商业产品定位 区域级商业核心+社区服务型商业 本次汇报到此结束。 更深层次的探讨，以及未提到的内容，在双方沟通之后，另行汇报。 THANKS！ * * 宏观市场 产品研究 客户研究 房型 二房 三房 四房 复式 面积特征 以80-95㎡为主 少数超过100㎡ 以100-135㎡为主 少数小于100㎡，或超过135㎡ 140-160㎡为主 少数超过160㎡ 160㎡以上 去化速度 慢 快 慢 很慢 客户特征 初次置业的年轻人占主力，部分改善型购房者。 改善型购房者多，也有部分年轻人，一般经济实力比较好。 收入水平较高的中年人士，一般是企事业单位管理层或者高技术人士。 收入丰厚的企业人士或者高级公务人员等。 30-45岁左右的改善型购房是市场的主流，地段、户型、价格成为购房考虑重要因素。 目前，确山县的购房群体以本地人为主，商品住宅的外来投资比例较小，购房者主要还是本市30-45岁左右具有一定经济实力的人群以及来自确山县周边乡镇的进城购房人群。 110-120㎡三房，总价35万之内的户型成为热销产品，40万左右的产品阻力就会大很多。 置业数量 置业需求 改善型需要 为子女购置 首次购房的轻年 部分拆迁户 是当地购房的主要构成群体 提升居住品质 追求新生活方式 为子女购置如婚房等 子女读书需要 在县城从业 是确山的重要购房群体 在确山从业 看中未来发展 总体所占比例较小 城区购房者 周边乡镇购房者 外地购房者 县城客户是确山购房群体的大多数,尽管不少人有房住,但仍有较高的购房需要。 县城周边乡镇,也是确山重要的购房群体,希望在县城置业，满足更高追求。 外地购房者,看好确山的环境和发展。 确山三类购房者 城区客户与县城周边乡镇客户是市场的主力，外地客户相对较少。 住宅方向研判 随着金地盛世华庭、御景华府、维也纳小镇等项目开发，确山房地产整体市场供给平衡，市场相对稳定发展。 住宅产品风格各异，但产品品质一般，亮点较少，100-135㎡三房产品去化较快。 客户主要来源于城区及周边乡镇，收入稳定的公务员、大型企事业单位及经商客户，改善型置业和首次置业占主导，面积需求及总价承受能力有限。 　　以客户需求为导向，在区域内形成差异，在成本控制的基础上形成一定产品亮点，以产品力作为竞争优势 客户目标： 减小风险，快速回现 项目发展方向研究 城市影响力大盘 营销思路借鉴 案例借鉴：【阿卡迪亚】 位于城市未来重点发展区域； 向东——城市中心区域； 向北——滨河新区、行政新核； 西南——生态旅游开发区。 本案 中义·阿卡迪亚 位于城市未来重点发展区域； 向西——城市中心区域； 向东——大郑东新区； 向东南——国家级经济技术开发区。 2003年，随着郑东新区建设正式启动，基础设施先行，路网构筑、龙湖开挖，郑州国际会展中心工程开工，CBD内环建设陆续展开。2004年，新区外围的住宅开发也逐步开始，建业·联盟新城、顺驰·第一大街、绿城百合公寓、中义·阿卡迪亚等作为先行者，进行了有效的探索并取得成功。 根据项目区位、定位等，我们挑选中义阿卡迪亚作为研究对象。 营销背景 区位与交通 区位特点： 处于城市近郊，未来发展潜力巨大； 政策导向下大力发展基础设施，配套逐步完善； 迎合大郑州下的城市扩张趋势，但现阶段配套和人气明显不足。 区位： 阿卡迪亚位于郑东新区CBD南侧，金水东路与黄河东路交界处，熊耳河南岸，紧邻CBD核心区，距中州大道约1公里。 交通 南邻行政大道金水路，