沙龙：新教材区域项目方法论资料.pptVIP

区域项目方法论上的一些认识和启示 本次沙龙的目的是对区域项目市场调研和报告写作方法论的探讨，并尝试将一些方法阶段性固化下来 一、整体区域调研 区域项目市场调研中的要点 对于区域的研究我们界定为这样一个基本的价值模型：人在一定的空间内生产、生活消费、投资活动 区域调查工作量大，并且资料很难整理。北京顺义新城研究的范围是：三组团108平方公里、规划人口90万。 首先应该构建有条理的市调内容和方法的结构体系，用Excel表格能便于此工作。 区域基础资料调研至少应包含以下7个主要方面 规模和边界（四至） 主要资源 主要建成道路与通达性 规划和土地利用 建成区现状 重大建设项目 竞争区域分析 区域分类项目（资源）扫描，用于不同潜在的土地市场供给和竞争分析 区域分类项目（资源）扫描，用于不同潜在的土地市场供给和竞争分析 交通通达性调研表格，结合对当地人活动对空间距离尺度要求、出行方式的理解，来判断区域在城市体系中的地位和可能的角色（1） 交通通达性调研表格，结合对当地人活动对空间距离尺度要求、出行方式的理解，来判断区域在城市体系中的地位和可能的角色（2） 各区域用地性质和建设情况统计表，用于分析区域未来发展的可建设土地空间和规划导向。 产业现状统计表，用于梳理产业现状和预测发展趋势，并分析产业关联人口对于区域的影响。 区域竞争分析将全覆盖扫描和重要个案分析结合——全覆盖扫描。 区域竞争分析将全覆盖扫描和重要个案分析结合——重要个案分析。 项目基本情况：位置、市场定位、资源质量、开发商实力、开发节奏 地块情况 规划安排和详细的规划指标 与本案的竞争关系 针对西冲项目的竞争策略 旅游度假区市场竞争分析小结 宏观经济环境分析可分为基本面全覆盖分析和重要个案分析两部分（基本面分析）。 基本面分析可以用表格体现，用文字作为补充 文字说明的主要内容是：规律性的现象、现象的主因、现象导致的后果和影响 宏观经济环境分析可分为基本面全覆盖分析和重要个案分析两部分（重要个案分析）。 发展现状 未来发展预测 社会人口估算 个案对本案的影响 二、市调和分析中的结构化思维 项目过程中必须运用结构化分析 对于巽寮湾的整体发展战略，客户的初期目标是不明晰的，但我们认识到它可能是一个动态的过程。 我们不仅仅想要成为在珠三角有重要影响的项目，而且要具备国际上的影响力。 巽寮到底是否具备成为国际一流旅游度假地的条件？我们按此目标如何吸引国际消费者？ 我们跟三亚和巴厘岛比，是否具有竞争力？ 巽寮的诸多旅游项目和设施，如果都能像汤泉高尔夫那样，有较好的经营回报，就可以了。 我们和坎昆夏威夷相比，没有强势的本地文化，因此做成顶级度假区有点悬？ 如果不能做一流的度假地，不能吸引国际市场，那我们的酒店就没有必要做五星级的。 五星级酒店对于区域发展商来讲，并没有什么好处，钱都让喜来登那帮人赚走了。 客户的问题实际上是六个逐步递进的问题，这六个问题均可以纳入我们分析的框架之中 按照国际标准，一流的旅游度假地因其资源禀赋和顾客市场的不同可分为以下三类 一流旅游度假区根据自身资源水平和竞争力，形成不同层次的resort，覆盖不同范围的客户群。 不同层次的resort之间在市场覆盖度上存在包含关系，但客户结构各自不同。 在同一层次的度假场所中，存在较大竞争。 “一流俱乐部”的含义：强势资源、复合功能、黄金距离；国际水准的服务质量，而非必须的国际性市场。 巽寮的位置和巽寮的发展趋势 案例同时揭示，以旅游为增长引擎，必须为区域准确定位，在战略规划上形成五种致胜要素 结构化分析举例：珠三角的企业别墅市场和会议市场规模是怎样的？ 企业别墅是一种专门将以企业为主的机构作为目标购买主体（业主）的别墅物业。 以企业为主的机构必然是企业别墅的投资者，但使用者不唯一。 调查显示，企业别墅的主要使用者为企业老板和高层的周末休闲、企业优秀员工被奖励的度假、机构的客户。 结构化分析结果：珠三角度假居住物业需求和类型分析 结构化分析举例：Resort居住物业不同使用需求的关键要素分析 机构性会议旅游市场需求细分(1/2) 机构性会议旅游市场需求细分(2/2) 不同机构性会议旅游细分市场的偏好排序 经济测算总结 问题一：如何理清测算内容并建立测算思路？ 问题二：如何确定测算时间跨度？ 问题三：测算时是否应考虑开发模式？ 问题四：各项目应细分到何种程度？ 将各测算项目分类 住宅测算基本思路 酒店测算基本思路 其他项目测算的共通之处 因旅游项目种类较多，情况比较复杂，但究其实质，也是确定了游客量这一自变量后，对其进行加工计算 以能够体现各项目实际收益情况为原则 背景情况：本项目起始时间为2005年，按照我们制定的开发计划，在2028年前所有的酒店、