1月韶关房产市场分析月报.docVIP

2012年1月韶关房产市场分析月报 一、2012年1月的韶关市商品房整体成交情况分析 （一）、成交情况总览 今年1月商品房成交类型以住宅为主，住宅占商品房成交套数比例为51.3%，与上月住宅比例47%相比，有所上升。1月住宅成交均价为5470元/㎡，同比上月住宅成交均价5439元/㎡有小幅上升。1月住宅成交套数为175套，同比上月住宅成交套数145套，上升30套。1月住宅成交面积为23115㎡，同比上月住宅成交面积24204㎡，有小幅下降，下降幅度为1089㎡。住宅成交套数主要集中在韶关五里亭碧桂园，成交66套，占总成交套数的比例为37.7%；星河天骄花园成交套数23套，占总成交套数的比例为13.1%；鸿蓉苑商住楼成交套数26套，占总成交套数的比例为14.9%；其余成交套数都较少。由于碧桂园1月大量新盘推出，故成交量居于首位。 住宅成交套数为175套，成交面积为23115㎡，住宅单套成交平均面积为132㎡；商业营业用房成交套数为45套，成交面积为5519㎡，商业用房单套成交平均面积为122.64㎡；车库、车位成交套数为121套，成交面积为1523㎡，单套车库平均面积为12.58㎡。 纵观整个1月住宅成交金额为126448296元，同比去年12月份成交金额131650875元，成交金额仍在萎缩，住宅成交额下降金额为5202579元，环比下降幅度为3.95%，总体下降幅度不大。虽有春节和元旦两个传统假期，但整体楼市成交仍惨淡，未走出楼市寒冬。 （二）成交同比分析 与2011年1月同期相比，住宅均价同比上升了539元/㎡，上升比例为10.9%，住宅成交套数下降了387套，住宅成交面积下降了68113㎡，成交面积下降幅度约为74.7%，同比下降幅度明显。 点评：1月市场观望心理浓厚，整体成交惨淡。 虽有新增供应量补充入市，但在市场前期积压大量存货难以消化的情况下，以及新增盘源价格未现松动，未能带来成交量出现上升，市场在2012年市场形势不明朗，政策基调仍将从严的情况下，将对开发商的资金链考验更为严峻，在持续的成交低谷影响下，部分中小型开发商将难以保持价格，以价换量讲成为市场主流，价格下调将难以避免。未来各大开发商仍需密切关注政策变动，在销售策略上应以速度至上，配合多渠道组合拳推广，快打快销，在开年淡季中维持项目的成交量。 （三）成交户型分析 2012-01-01至2012-01-31住宅商品房销售情况（按户型分类） 从以上统计数据可得到：三房占整个住宅户型销售比例为48.5%，稳居榜首；二房以下（含二房）占比为34.1%；四房及以上占比为17.4%。三房仍然是市场的主力需求户型，也意味着市场的主力消费人群仍然是那些有刚性需求的购房者，投资需求在国家房地产宏观经济调控政策下有所减弱。 从价格上看，四房以上的豪宅物业价格为8499元/㎡，成交总金额，成交均价位于各类户型价格首位，成交金额位于各类户型第二位。豪宅物业满足了韶关高收入人群的置业需要，虽然整体成交量不大，才只有14套，但却是最赚钱的物业。 三房的成交均价是最低的，均价为4516元/㎡，但成交量却是最大的，达到了81套，由于三房物业的建筑面积一般在120-160平方米左右，面积较大，就导致总价较高，而普通置业者的消费能力有限，故而拉低了三房住宅的销售均价。但对于首次置业的人群来说，三房能满足三代同堂的生活需要，是舒适性居家户型的首选，故而也导致三房物业的刚性需求，成交套数也最多。 二房以下（含二房）的均价为4771元/㎡，略高于三房的均价，主要原因是本月销量主要集中在韶关碧桂园，星河天骄花园以及鸿蓉苑商住楼，星河天骄花园和鸿蓉苑商住楼整体均价较低，成交均价为4070元/㎡和4397元/㎡，而碧桂园洋房由于地理位置较偏远，周边配套设施不太完善，导致价格也不高，整体拉低了二房及以下的销售价格。 四房价格仅次于四房以上的豪宅物业，主要原因是四房的成交房源来至于武江区以及市区一些成熟楼盘，诸如此类的楼盘周边配套设施完善，距离市中心较近，相对也较稀缺，故而价格较高。 点评：如果房价持续保持高位，银行金融政策继续维持高压态势，国家限购政策不松动等一系列政策面的影响下，在总价控制原则下，由于对总价的承受能力有限，大部分客户更倾向于选择中小面积的户型，资金流更多的流向二房及以下户型的住宅。 应对策略：开发商在设计上能否设计一些小面积的三房物业，已对接市场需求，融合消费者的购买力。建老百姓买的起，住的舒适的好房子。 （四）商品房成交面积段分布分析 从上表可以看出： 80㎡的商品房成交均价为8305元/㎡，成交套数为162套，无论是从成交套数还是成交均价上均居于高位。主要原因是80㎡的商品房不仅包括了小户型的住宅物业，更多的是车库以及商业物业，其中1月份的车