万科房地产全程营销策划产品定位与规划解析下课件.ppt

其它客户价值分析 精装修——重要而未被满足的客户价值 精装修在户型设计时就应该被考虑，以减少装修过程中的材料浪费 发现和创造客户价值 对于开车一族，地下大堂设计（双大堂设计）是不能够忽视的 景观设施功能化 瑞典马耳莫小区绿化 瑞典马耳莫小区绿化 瑞典马耳莫小区绿化 小结软硬地比、水景的维护、乔木和灌木的比例、树木如何能反应季节的变化、如何增加植物的动感、白天和夜间的效果、景观设施功能化、防止高空坠物、艺术化……也可通过土地的改造改变土地属性、外部资源纳入内部； 在建筑上投入不如在景观上投入——有生命的景观比建筑更能打动人 通过售楼处、样板房、景观示范区的体验式营销打动人 软景硬景比例要达到8：或者7:3。水景观维护、乔木灌木比例；树木反应季节、植物动感、植物忌讳（松柏、菊花）；白天夜间效果；景观设施功能化、艺术化、防止空中坠物 改造改变土地属性、纳入外部资源； 自然卖点，人造卖点 配 套 功能设置 层次①：基本配套 居民使用需求高，能够保证收益的科目：乒乓球、台球、棋牌、羽毛球、网球 层次②：创新配套 投入较少的免费科目：屋顶晾晒平台、阳光阅览室、公共洗衣房（可采用投币式，主要洗涤大物）、网吧、公共厨房 层次③：形象配套 投入及运营成本较高，以提升项目形象为目的：动感多功能影院、动感SPA中心、多功能会客厅、社区招待所 产品策略·会所 1 *会所敏感点强化* 香港凯旋门 区域营销管理部案例 香港·凯旋门--项目简介（1）： 凯旋门的成功，源于其独特的地理位置优势、目前良好的豪宅市场、对高端客户准确的心理把控、有效的新闻炒作。 均价1.3—1.8万港元/平方呎（约14—19.4万港元/平方米）。 一周售出800套，套现100亿港元。 顶层复式 “天际独立屋” ，面积5353平方呎（约500平方米），单价3.13万港元/平方呎（约33.7万港元/平方米），总价约1.6亿港元。 凯旋门座落于机铁九龙站上盖，宏伟独特的外型傲视维多利亚港两岸，与对岸88层高的国际金融中心互相辉映，今人感受超凡气势 。 做不到第一，要做唯一。凯旋门高空游泳池，唯一。四层会所，高档住宅社会标签。 香港·凯旋门--项目简介（2） 占地面积：172000平方呎 （15980平方米） 建筑面积：约100万平方呎 （92900平方米） 座 数：4座 户 数：1054户 楼 层：61层 高 度：231米 户型面积： 1至5房，505--3465平方呎 （47--322平方米）； 5至7房，3323--5497平方呎 （309--511平方米）； 三房为主，约1100--1400平方呎 （约102--130平方米）。 实 用 率：80% 开盘时间：2005年4月 入伙时间：2006年首季 发 展 商：新鸿基地产、地铁公司 建 筑 师：新鸿基工程有限公司 总建筑商：新辉建筑有限公司 香港·凯旋门--项目简介（10） 摩天会所建于凯旋门廊顶之上，是名副其实建于500呎（约152米）高空的豪华住客会所 。 香港·凯旋门--项目简介（11） 香港·凯旋门--项目简介（12） 香港·凯旋门--项目简介（13） 香港·凯旋门--项目简介（14） 区域营销管理部 区域营销管理部案例 香港·名门 名门，3000平米超级奢华会所，水晶 1、楼书：2000美元/册 2、厨浴设施：10亿美金 3、售楼处：1.2亿美金 4、电视宣传片制作：1000万美金 5、儿童会所： 区域营销管理部案例 香港·名门--项目简介（1） ： 四月份新鸿基开发的“凯旋门”发售时，受到大量投资者追捧，顶层“摩天阁”更创出了31000港元/平方呎的亚洲纪录，而楼盘平均售价也达到了15000港元/平方呎以上，风头之劲一时无两。 不过当时尚未推出豪宅盘“名门”的发展商长实，却扬言“名门”的平均售价会较“凯旋门”高出三成，掀起了市场一片谈论热潮。 要被称之为豪宅，应需要具备以下条件，即地点优越、面积大、密度低及楼价贵。“名门”位于香港传统豪宅区渣甸山，单位面积由1500-3800平方呎不等，一梯两户较高的隐私度及20000港元/平方呎的楼价，均显示“名门”称得上是一级豪宅。但发展商并不满足于此，近期在宣传及加强楼盘素质方面花了不少功夫，看来是要使“名门”成为香港的超级豪宅。 详情请见以下介绍：