紫金悦城2016年营销方案(2).pptx

紫金悦城销售部 2016年1月;目录;第一部分：市场认知;政策环境;政策环境;政策环境;第一部分：市场认知;市场环境—全国各城市成交情况;市场环境—郑州商品房走势;楼市的降温，引发土地市场的趋冷，2015年郑州市土地市场呈现小幅回落，其中1、2月由于2014年土地供应量的攀升，和开发商储备土地的计划，成交市场出现疯狂交易的局面 ，5月成交量环比开始跌落市场进入下行，8月进入传统旺季，市场回暖，土地成交增加，从整体来看2015年郑州市土地市场呈小幅下行的走势。 ;市场环境;第一部分：市场认知;纵观2015年整个郑州市场，除经开区以外，各个区域均处于供大于求的状态中，其中管城区供大于求的状况最为严重，供销比达到了1.53，位居各个区域之首，其存量房压力之大，销售压力之强可见一斑。;管城区商品房住宅成交均价为8621元/㎡，这个价格水平仅稍稍高于中原区和二七区，并且与全市9401元/㎡的成交均价相距甚远，整个区域仍属于所谓的“价值洼地”之中。;2015年管城区商品房销售面积较去年出现了明显了提高，但整体供应量较大，整体仍处于一个供大于求的状态，2016年市场将会面临着一个较大的去化压力，不过2015年管城区商品房单月去化量较为平均，并呈一个整体上升的趋势。;住宅仍是2015年管城区商品房成交的主力，占比达到了将近百分之90%，商业、办公型的成交占比较小。;2015年管城区成交主力面积段集中在80-99㎡，占比达59.7%，主要是绿都紫荆华庭、正商华钻等项目；区域产品成交主力单价段集中在7000-9000元/㎡，占比达60%，呈一种低价刚需的市场特点。 ;管城区作为郑州八区中商品房供求比最大的片区，虽然2015年去化量同比产生了显著的提高，但是2016年仍然面临着巨大的去库存压力，这种压力将是我项目最主要的销售压力之一； 80-99㎡产品是管城区的主要去化产品，并且同其他面积区间去化量相比呈压倒性，同时商品房住宅成交均价也远低于全市的平均线，本区域的刚需型置业特点极为明显，在这种区域市场特点下，我项目在产品结构以及销售价格方面均占有较大的优势，在解决了证件问题之后，优势必定会进一步扩大； 住宅产品是管城区的主要去???商品房类型，整个市场缺少比较利于投资的商住、商业类产品，这也为我项目1#楼公寓产品以及北地块商住类产品的启动提供了较好的市场契机。 ;第一部分：市场认知;竞品分析—区域竞品概况;项目名称;竞品分析---长江一号;竞品分析---七里香堤;项目位置;项目位置;项目位置;竞品分析;第二部分：项目定位;项目认知—交通;项目认知—周边;项目认知—配套;项目认知—未来发展;项目;项目认知—自身规划;项目认知—自身规划;项目认知—开发进度;项目认知;第二部分：项目定位;产品梳理—未售批次房源统计;产品梳理—一期剩余房源统计;产品梳理—户型分析;产品梳理—户型分析;产品梳理—户型分析;产品梳理—归类分析;产品梳理—去化思路;第二部分：项目定位;价值提炼—SWOT分析;项目机会：;区位价值;实景现房;价值提炼—核心推广语;价值提炼—核心推广语;第三部分：营销策略;数据分析—一期销售;数据分析—一期价格;数据分析—一期销售情况;市场定位—客户分析;数据分析—客户分析;数据分析—客户分析;数据分析—客户分析;目标客户特征;;数据分析—推售思考;第三部分：营销策略;货源梳理;栋座;栋座;住宅产品销售回款统计;商业产品回款统计;已售产品回款统计;项目;第三部分：营销策略;策略思考—推盘策略;策略思考—推盘策略;多次开盘、小步快跑、分批去化;;一期剩余（2#3#5#6#7#） 推售套数：77套 推售面积：9397㎡;策略思考—推售批次;批次;批次;特殊销售批次;第三批次;一期剩余房源与商铺类产品不做单独的节点排期，根据市场及项目销售情况灵活释放销售； 整体均价暂按照8200元/㎡的标准进行计算。;;在路口为私家车免费派发地图广告，释放项目信息，圈定固定区域的车主客户。;沿用现有的电商模式，通过集中管理、统一运作的模式对拓客团队进行运营，保证整个团队的效率； 采用多电商模式进行运作，导入内部竞争机制，增强拓客效果。;;;常规暖场活动 如DIY、转盘抽奖等;泊车;;通过精装修样板间更好的为客户展示产品户型，增强客户代入感，提高产品的体验效果； 通过毛坯工法间展示内墙、外墙、窗体等交房标准，彰显项目品质，实现对案场销售的配合与辅助。;策略思考;第三部分：营销策略;营销执行;营销执行—销售政策;营销执行—销售政策;营销执行—第一批入市;营销执行—第一批入市;营销执行—第二批入市;营销执行—第二批入市;营销执行—第二批入市;营销执行—第三批入市;营销执行—第三批入市;第四部分：后台支持;按照1358套的去化目标，每月需要完成113套的房源去化，目前到访转成交