金地泗泾项目产品建议.pptVIP

小户型客户特征总结 ?年龄在28-35岁，婚房需求和首次改善为主； ?经济条件有限，购房预算不太高，但受价格的挤压并不十分紧迫； ? 有一定的教育背景，对生活品味有所追求； ? 以往有市区租房/居住经历，对城市配套有较高要求； ? 对城市轨交有依赖，但并不影响他们对生活品质的坚持； ? 有了家庭生活的观念，考虑到全家人的需求； ? 热爱自然，重视健康，寻求轻松悠闲的居住氛围； ? 爱面子, 情愿超出一点预算，也要选更好的； ? 圈子有限，获取信息，要么大众媒体、网络，要么亲友介绍。 他们是一群 处于人生进阶点的财富人群 他们已经完成了一定程度的财富积累，是人们眼中典型的“成功人士”； 他们仍愿意依赖于城市带来的便捷与繁华，享受娱乐和休闲； 他们拥有犀利的眼光，看得更高更远，善于发现事物价值并先他人而动； 他们内心也有柔软与渴望，也喜欢共享天伦，与自然亲近； 他们追求生活质量，追求品位，热爱艺术，或希望外人觉得有艺术气质； 他们期待更完满的人生状态、更充实的内心体验，更幸福的生活感受，更宽广的人生境况。 联排目标客户精神属性 客户定位 公寓客户：刚需类首置或首改9#线轨交导入客 别墅客户：大虹桥规划辐射、产业驱动类、大佘山效应影响下的公寓类改善型客户 整盘依赖 1、大盘效应；2、开发商品牌力；3、项目自身教育医疗配套； 4、9#线轨交；5、产品自身高性价比 五大驱动力影响下的各类驱动客群 5 为42亿而战! 定 价 推 售 计 划 项目品质 区位 交通 配套 环境 规模 平均 未来价格（元/㎡） 同润山河小城 6 7 8 6 6 6 6.50 14734 米兰贵都 7 7 8 6 7 6 6.83 14748 贝尚湾 9 8 7 6 6 7 7.17 2 本项目 9 8 7 8 8 9 7.5 16725 权重占比 26% 5% 15% 5% 16% 33% 100% 本案价格预估 鉴于本案项目定位及自身板块与赵巷、徐泾板块的差异，本案公寓产品，未来主要竞争格局为： 公寓毛坯均价：17000元/㎡；装修均价： 19000元/㎡ （考虑到产品品质提升，建议部分产品做精装修，装修标准为1500-2000元/平米） 二期总销目标预估 本案住宅可售面积 133409.53（2A）+108805.42（2B） 合计244414.95㎡ 入市毛坯均价按 17000元/㎡ 算 （含1500-2000元/㎡装修） 预计公寓总销金额约46.43亿元 大盘策略 先形象后体验，依赖金地的品牌地位 先发撬动9号线沿线市场 凸显“泗泾80万轨交唯一大盘形象” 充分利用轨交优势，做足大盘威慑力，快速去化 松江泗泾金地集团80万平米刚改大盘 让这里游离于城市与风景之间 SHOW 项目定位 上海西城大佘山国际新生活住区 --城邦生态幸福生活乐居SHOW 生态 幸福 家庭 乐居 大佘山 —将项目预意佘山生态辐射 国际 —紧扣白领阶层目标客户与社区“医院、学校”完备配套 新生活 —四大元素体现“生态、幸福、家庭、乐居” 生态 幸福 家庭 乐居 大佘山脚下 绿色生态人居 完美配套 让家里的老人能随时就医 小孩能就近入托就学 爱情、婚姻 生活、乐居 文案攻心计 “情感营销” 一切在这里 SHOW 体验营销 样板段情景化 看这里的，美好人生 城邦生活秀 四 大 元 素 （突出学校、医院配套资源） 整盘策略三大要素 1、生态、幸福、家庭、乐居四大元素体验 2、事件引爆，充分发挥金地品牌优势 3、海陆空三线渠道启用，驱动9#线沿线大量客源导入 事件发动 渠道启用 现场体验 最终利用与九亭的价差优势，引爆项目整体去化 整盘造势 形象 金地集团继南翔“格林世界”之后 松江板块泗泾地区又一造城力作 再现80万㎡刚改大盘 网络、报纸、户外、项目整体形象全面铺开 超大面积售楼中心，情景式样板房体验 在未开盘前，我们就要让上海人知道， 泗泾又见“金地格林” 坡地滚石效应 聚焦市场关注力 激发客户购买力 价值 期待 90+1公寓 精装小户型+类双拼 成交发力 击败对手 首期肩负项目整体形象高度立势任务 首期公寓产品，一定是区域的标杆，让市场认识项目的品质。带动对于项目整体定位的认可 项目首期公寓 项目整体高度 价值解读，首期及核心产品关系 1 2 3 4 1.主入口：一条林荫大道碧荫流翠——传递最唯美的第一印象 2.会所：五感会所，香溢人生 视 香 特色香水展 陈列法国名品香水、限量香水等 以视觉的冲击力感知香水的魅力 听 香 音乐/影片放映 播放与香水有关的电影、奢侈品香水品牌故事等 以听觉去寻味香水的故事 《闻香识女人》《爱之香气/爱情香水》等 闻 香