房地产开发项目总投资与总成本估算学习课件演示课件.pptVIP

房地产开发项目总投资与总成本估算学习课件演示课件.ppt

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5.1房地产开发项目总投资与总成本费用的估算 4.建筑安装工程费 建筑安装工程费是指建造房屋建筑物所发生的建筑工程费用、设备采购费用、安装工程费用和室内装饰家具费等。 建筑安装工程费用估算可以采用单元估算法、单位指标估算法、工程量近似匡算法、概算指标估算法、概预算定额法,也可以根据类似工程经验进行估算。 项 目 建筑面积 建安工程费 装饰工程费 金额合计 单价 金额 单价 金额 单项工程1 单项工程2 … 合 计 表5-6 建筑安装工程费用估算表 单位:万元 .. 5.1房地产开发项目总投资与总成本费用的估算 5.公共配套设施建设费 公共配套设施建设费是指居住小区内为居民服务配套建设的各种非营利性的公共配套设施(又称公建设施)的建设费用,主要包括:居委会、派出所、托儿所、幼儿园、锅炉房、变电室、公共厕所、停车场等。一般按规划指标和实际工程量估算。 序 号 项 目 建 设 费 用 估算说明 1 2 3 4 5 6 居委会 派出所 托儿所 幼儿园 公共厕所 停车场 合 计 表5-7 公共配套设施建设费用估算表 单位:万元 .. 5.1房地产开发项目总投资与总成本费用的估算 6.开发间接费 开发间接费是指房地产开发企业所属独立核算单位在开发现场组织管理所发生的各项费用。主要包括:工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销和其他费用等。 5.1房地产开发项目总投资与总成本费用的估算 7.管理费用 管理费用是指房地产开发企业的管理部门为组织和管理房地产项目的开发经营活动而发生的各项费用。 管理费可按项目投资或前述1~5项直接费用的一个百分比计算,这个百分数一般为3%左右。 5.1房地产开发项目总投资与总成本费用的估算 8.财务费用 财务费用是指房地产开发企业为筹集资金而发生的各项费用。主要包括借款和债券的利息、金融机构手续费、融资代理费、外汇汇兑净损失以及企业筹资发生的其他财务费用。 5.1房地产开发项目总投资与总成本费用的估算 1)长期借款利息的估算 每年应计利息的近似计算公式如下: 每年应计利息=(年初借款本息累计+本年借款额÷2)×年利率(有效年利率) 2)流动资金借款部分是按全年利息。利息计入财务费用,每年照付,期末一次还本。 3)利息以外的费用一般占利息的10%左右。 5.1房地产开发项目总投资与总成本费用的估算 9.销售费用 销售费用是指房地产开发企业在销售房地产产品过程中发生的各项费用,以及专设销售机构或委托销售代理的各项费用。主要包括销售人员工资、奖金、福利费、差旅费、销售机构的折旧费、修理费、物料消耗、广告费、宣传费、代销手续费、销售服务费及预售许可证申领费等。综合起来为: 1)广告宣传及市场推广费,一般约为销售收入的2%~3%。 2)销售代理费,一般约为销售收入的1.5%~2%。 3)其他销售费用,一般约为销售收入的0.5%~1%。 以上各项合计,销售费用约占到销售收入的4%~6%。 5.1房地产开发项目总投资与总成本费用的估算 10.其他费用 其他费用主要包括临时用地费和临时建设费、工程造价咨询费、总承包管理费、合同公证费、施工执照费、工程质量监督费、工程监理费、竣工图编制费、工程保险费等。这些费用按当地有关部门规定的费率估算,一般约占投资额的2%~3%。 序 号 项 目 金 额 估算说明 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 临时用地 临建费 施工图预算或标底编制费 工程合同预算或标底审查费 招标管理费 总承包管理费 合同公证费 施工执照费 工程质量监督费 工程监理费 竣工图编制费 工程保险费 合 计 表5-8 其他费用估算表 单位:万元 .. 5.1房地产开发项目总投资与总成本费用的估算 11.开发期间税费 开发期间税费是指项目所负担的与房地产投资有关的各种税金和地方政府或有关部门征收的费用。各项税费应根据当地有关法规标准估算。 序 号 项 目 金 额 估算说明 1 2 3 4 5 6 7 8 固定资产投资方向调节税 土地使用税 市政支管线分摊费 供电贴费 用电权费 分散建设市政公用设施建设费 绿化建设费 电话初装费 合 计 表5-9 开发期税费估算表 单位:万元 .. 5.1房地产开发项目总投资与总成本费用的估算 12.不可预见费

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