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商业地产投资分析 一、商业地产的概念 地产 投资 商业 　　　　商业地产的三重特性：地产、商业与投资 商业地产是一种结合体 地产与商业的结合体 商业地产是一种结合体 商务办公与住宅的结合 商业地产是一种结合体 商业零售与传统百货的结合 商业地产是一种结合体 贷款与融资的结合体 商业地产是一种结合体 旅游、休闲、娱乐的结合体 商业地产是利益的结合体 商铺住宅价格比：4：1到5：1。 最基本的利益主体：发展商、投资者、经营者、消费者 中国房地产业的持续升温，商铺地产以其惊人的价值提升速度，成为最受关注的投资热点。 二、商铺投资和其他投资品种比较 投资 品种 储蓄 黄金 股票 期货 外汇 商铺 收益 方式 利息 保值增值 增值、股息 增值 保值 利息 增值、租金 风险 来源 货币贬值 利率下调 国际市场 供求关系 影响 国际市场供求 关系影响 国际市场供求关系影 响及经济形势综合影响 汇率波动 建设结构不合乎商业经营需 要、运营状况不佳、入住率 偏低、商业投资过程缓慢 风险度 低 中 高 高 低 中 收益度 低 低 高 高 低 高 特点 传统的 投资方式 之一 传统的 保值工具 近年来的热门 投资工具， 股息低 近年热门投资工具 但未完全开放 传统的 保值工具 租金收益远高于利息， 物业增值远大于通货膨胀 专业度要求 低 低 高 高 中 中 三、商铺投资和住宅投资的比较 投资 品种 商　　铺 住　　宅 投资 优势 投资潜力大，拥有相对稳定的高消费群体，回报率较高，可出 租、可经营，方式较为灵活。 户型较新较大、产权明晰、建筑年代近。 投资 劣势 资金投入较大，具有房产风险和商业风险双重风险。 投资总额较大，存在期房风险，投资高档 物业后若出租，较易出现空置风险。 投资 回报率 年投资回报收益率约在10－12%左右。 年投资回报收益率约在5%－6%左右。 租期 3-5年 　　　　　　　　1年 装修 投入 毛坯 精装修、家具全配 再次 出售 售价与租金之间存在着必然的联系－租金收入是引发商铺交易的 源泉。 住宅的售价与租金之间并不存在必然 的联系，因此住宅的售价几乎不受租 金高低的影响 投资 要点 购买商铺考虑的是投资回报率，不仅要了解商铺的实际情况，更 要了解该地区的商业开发潜力。１）市面和楼层因素，成熟的社 区店家密集，对投资者较为有保障。２）商铺的位置面向开阔的 使用空间，客户流又比较简单合理，能有效提高商铺的使用率。 ３）准确的市场定位可以大大提高投资的回报，找准市场定位可 事半功倍。 由于商品房可以进行期房预售，如果投 资者所购买的商品房是期房性质，就要 考虑开发商的信誉以及后期的发展等因 素。只有真正规避了以上的风险，投资 商品房才能获利。 商业地产 住宅地产 价格趋势 四、商铺价格的走势 北京商铺价格租赁指数 年份 年份总体 价格水平 重点地区租赁价格水平 王府井 西单 国贸 中关村 公主坟 1996 1-2 20-30 10-40 10-40 3-25 3-30 1997 1-2 20-40 10-45 10-40 3-30 3-30 1998 2-3 25-45 15-50 12-40 5-30 4-30 1999 2-4 25-50 20-70 20-40 6-40 6-40 2000 2-5 25-50 20-70 20-40 8-40 8-50 2001 4-5 25-60 20-70 25-40 11-50 8-50 2002 4-8 25-60 20-70 25-40 11-50 10-50 2003 5-10 35-70 15-80 30-50 10-55 9-65 2004 4-12 35-85 15-85 30-60 10-65 8-65 2005 4-13 35-85 15-85 30-60 8-60 8-60 单位：元/㎡/天 （使用面积）