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收益法在有租约限制的房地产估价中的应用-朱斌 发布: 网站编辑　日期: 2016/4/7　分类: 评估论文　阅读:?32次　 查看评论 一、租约限制对房地产价值的影响 为保障承租人的合法权益，我国多项法律、法规对房屋租赁权的行使进行了明确规定和有效保护。《合同法》第229条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”，《物权法》第190条规定：“订立抵押前抵押财产已经出租的，原租赁关系不受影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已经登记的抵押权。”最高人民法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第31条第2款规定：“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的物权及其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。” 法律为保障承租人权益，对所有权人的占有、使用、收益、处置权利作出了相应限制。所以，有租约限制的房地产与无租约限制的房地产，在估价时要做不同的处理。考虑租约的限制对房地产价格的影响，十分必要。 目前租赁商业、办公用房地产非常普遍，城市居民家庭通过租赁解决住房问题的比例也在逐年上升。2015年1月，住房城乡建设部发布的《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》指出：“推动地方建立住房租赁信息政府服务平台，积极培育经营住房租赁的机构，支持房地产开发企业将其持有房源