房地产企业的税收政策及税收筹划广东商学院财政税务学院敖卫平logos1房地产开发企业涉及的主要税种.pptVIP

S1 房地产开发企业涉及的主要税种 2、持有环节：房产出租 3、物业管理 4、代建工程 5、工程建设 S1 房地产开发企业涉及的主要税种 (二）主要应税收入 1、主营业务收入：土地转让收入、商品房销售收入、预收收入、视同销售收入、配套设施销售收入、销售在建工程收入、代建工程结算收入、开发产品租金收入 2、其他业务收入：售后服务收入、物业管理收入、固定资产出租收入、多种经营收入 S1 房地产开发企业涉及的主要税种 2.企业所得税 （一）企业所得税各项收入的确 （二）扣除项目的确认 1、成本：开发成本的归集和分摊、完工成本的结转、销售成本的结转 2、期间费用 S1 房地产开发企业涉及的主要税种 3.土地增值税 4.个人所得税 5.房产税 6.印花税 7.土地使用税 2、商品房现售 商品房现售，应当符合以下条件：  （1）现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；  （2）取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；  （3）持有建设工程规划许可证和施工许可证；  （4）已通过竣工验收；  （5）拆迁安置已经落实；  （6）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；  （7）物业管理方案已经落实。 （二）销售方式 自行销售 委托销售 二、开发产品完工的确认 依据国税发[2009]31号文件，在中国从事房地产开发经营业务的企业，除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为开发产品已经完工： 1.竣工证明已报房地产管理部门备案的开发产品（成本对象） 2.已开始投入使用的开发产品（成本对象） 3.已取得了初始产权证明的开发产品（成本对象） 注：国税函（2009）342号文 2、前期工程费。指项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用。 3、建筑安装工程费。指开发项目开发过程中发生的各项建筑安装费用。主要包括开发项目建筑工程费和开发项目安装工程费等。  4、基础设施建设费。指开发项目在开发过程中所发生的各项基础设施支出，主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费。 5、公共配套设施费：指开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。  6、开发间接费。指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。  7、确定适宜的成本核算对象 确定适宜的成本核算对象是房地产开发企业在进行成本核算时所确立的归集和分配开发产品成本的承担者。它直接影响房地产开发成本的核算。　　由于房地产开发企业是按照城市总体规划、土地使用规划和城市建设规划的要求，在特定的固定地点进行开发经营的，因为物价、地级差价等原因，可能导致不同地方开发的房地产增值额高低不同，所以，在确定成本核算对象时，可以结合开发工程的地点、用途、结构、装修、层高、施工队伍等因素来进行。 　　对同一地点、结构类型相同的群体开发项目，如果开工、竣工时间接近，又由同一施工队伍施工，可以合并为一个成本核算对象。对个别规模较大、工期较长的开发项目，可以按开发项目的一定区域或部分，划分成本核算对象。按照这个原则，有几种具体做法： 　　1.对房地产开发企业成本项目，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用，进行合理的控制，如加大公共配套设施投入，改善住房环境，提高房屋质量，来调整土地增值税的扣除项目金额，进而减少税负。 2.房地产开发企业可设立一家装饰装潢公司，专门为购房户装修。具体可与购房户签订两份合同，一份是房地产初步完工(毛坯房)时签订的销售合同，另一份是与装饰装潢公司签订的装修合同。房地产开发企业只就销售合同上注明房款增值额缴纳土地增值税，装修合同上注明的金额属于劳务收入，缴纳营业税，不缴土地增值税。这样分散经营收入，减少税基，降低税率，节省税款。 8、股权转让策划 目前，我国税法规定对股权转让行为不征流转税，仅对其收益征收企业所得税，这一规定为房地产开发企业规避其销售不动产应纳的营业税、土地增值税创造了条件。 具体说明如下：假设由企业甲开发某大厦，欲将该大厦转让给企业乙，但转让的过程中需要按5％的税率缴纳营业