房地产开发全程财税处理技巧与风险防范.pptxVIP

房地产开发全程财税处理技巧与风险防范 ;概述; ;一 、房地产开发业务流程及特点 ;特点： 1.开发周期长 2.资金投入巨大 3.前置审批程序多 4.开发产品显性化; 1.会计与税法差异的处理问题 2.纳税风险滞后问题 3.收入不可隐瞒如何纳税筹划的问题 4.借款利息财税处理问题 5.隐性成本显性化问题 6.会计核算与纳税处理更加复杂;三、会计核算与纳税管理难点问题的应对策略; ; ;一、规划设计对纳税的影响 1 户型设计对增值税的影响 2.户型设计对企业所得税的影响 3.户型设计对土地增值税的影响 4.设计规划如何变更？ ;《江苏省城乡规划条例》第四十五条规定，建设单位或个人应当按照规划条件和规划许可的内容进行建设，不得擅自变更；确需变更的，应当向城乡规划主管部门申请。变更内容依法应当先经其他有关部门同意的，建设单位或者个人在向城乡规划主管部门申请变更时，应当提供相关证明文件。申请变更的内容不符合控制性详细规划的，城乡规划主管部门不得批准。对房地产开发项目，除因公共利益需要外，申请变更的内容涉及提高容积率、改变使用性质、降低绿地率、减少必须配置的公共服务设施和基础设施的，城乡规划主管部门不得批准。 ? ?城乡规划主管部门在审批变更规划许可前应当采取公示、听证会、座谈会等形式，听取利害关系人的意见。因变更规划许可内容给利害关系人合法权益造成损失的，申请变更的建设单位或者个人应当依法给予补偿。;商品房销售管理办法 第二十四条房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。 　 经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。 　 买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在??定时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。;二、前期工程费的财税处理 1.企业所得税 前期工程费。指项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用。国税发（2009）31 2.土地增值税 前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、测绘、“三通一平”等支出。 3.会计核算具体核算范围 ;三、 境外公司来华咨询、设计合同财税处理与票据要求 【案例】2016年6月15日，甲房地产公司委托香港甲设计公司进行开发小区的样板间设计，设计费500万港元。合同期限1年，按合同规定，香港公司设计人员在合同期间来境内次数不少于6次，设计费一次性支付，设计成果归甲方所有。中国境内税费等由甲方承担。 已知支付当月1日天港元与人民币的汇率中间价为0.8131。; 1.增值税 根据《营业税改征增值税试点实施办法》（以下简称《办法》）的第一条规定，在中华共和国境内（以下称境内）销售服务、无形资产或者不动产（以下称应税行为）的单位和个人，为增值税纳税人，应当按照本办法缴纳增值税，不缴纳营业税。 根据《办法》第十二的规定，在境内销售服务、无形资产或者不动产，是指： 服务（租赁不动产除外）或者无形资产（自然资源使用权除外）的销售方或者购买方在境内； 所销售或者租赁的不动产在境内； 所销售自然资源使用权的自然资源在境内； 财政部和国家税务总局规定的其他情形。 ; 根据《办法》第十三条的规定，下列情形不属于在境内销售服务或者无形资产： 境外单位或者个人向境内单位或者个人销售完全在境外发生的服务。 国家税务总局公告2016年53号 境外单位或者个人发生的下列行为不属于在境内销售服务或者无形资产：（一）为出境的函件、包裹在境外提供的邮政服务、收派服务；（二）向境内单位或者个人提供的工程施工地点在境外的建筑服务、工程监理服务；（三）向境内单位或者个人提供的工程、矿产资源在境外的工程勘察勘探服务；（四）向境内单位或者个人提供的会议展览地点在境外的会议展览服务。 ;问：用什么汇率折算？ 根据《办法》第三十八条的规定,销售额以人民币计算。纳税人按照人民币以外的货币结算销售额的，应当折合成人民币计算，折合率可以选择销售额发生的当天或者当月1日的人民币汇率中间价。纳税人应当在事先确定采用何种折合率，确定后12个月内不得变更。 ;代为缴纳增值税=500* 0.8131*6%= 24.39万元 问：进项税额扣除凭证是什么？ 接受境外单位或者个人提供的应税服务，从税务机关或者境内代