第三章节土地管理法律制度(2)资料.pptVIP

土地管理法律制度 第一节 土地所有权和使用权 第二节 建设用地 第一节 土地所有权和使用权 一、土地所有权 （一）概述 1.概念。土地所有权是国家或农民集体依法对规其所有的土地所享有占有、使用、收益和处分的支配性权利。 2.特征： （1）主体的特定性。土地所有权的主体只限于国家和农民集体经济组织（或村民委员会）。 （2）土地所有权的取得与丧失依法律规定，不得约定。 （3）土地所有权禁止交易。我国宪法和土地管理法均明确规定禁止买卖土地。 （4）所有权形式转换的单向性。 （二）国家土地所有权 1.国家土地所有权的客体： （1）城市市区的土地； （2）农村和城市郊区中已经依法没收、征收、征购为国有的土地； （3）国家依法征收的土地； （4）依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地； （5）农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地； （6）因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制地集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地。 2.国家土地所有权的特征 （1）所有权主体的唯一性和统一性。 （2）所有权主体不能亲自行使所有权，而只能由代表代为行使所有权。 （3）所有权主体代表不能亲自行使土地所有权的全部四项职能。 （4）所有者代表对土地保有最终的处分权。 （5）所有权直接以法律的形式确认，不进行国有土地所有权登记。 （三）集体土地所有权 1.集体土地所有权的概念 集体土地所有权是以符合法律规定的农村集体经济组织即农民集体为所有权人，对归其所有的土地依法享有的占有、使用、收益和处分的权利。 2.集体土地所有权的客体范围 根据《土地管理法》和《土地管理法实施条例》，我国集体土地所有权的客体包括： （1）农村和城市郊区属于国家所有以外的土地； （3）宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。 3.集体土地所有权的限制 （1）受法律和政府管理的限制 在收益权和处分权两个方面受到限制：在收益权方面，集体所有的土地不能直接用于房地产开发，若要用于房地产开发必须先由国家依法征收转变为国有土地后再由国家出让给开发商；在处分权方面，集体土地不得出让、转让、出租用于非农建设，不得擅自改变土地的用途，向用地者提供土地使用权须人民政府批准。 （2）受农民集体意志限制 对集体土地的重大处分应当依法经农村集体经济组织成员的表决同意，如土地承包经营方案、土地承包经营期间的个别承包经营的调整、由本农村集体经济组织成员以外的单位和各人承包的。 二 土地使用权 土地使用权，是指单位或者个人依法或依约定，对国有土地或集体土地所享有的占有、使用、收益和有限处分的权利，依照所有权形式的不同分为国有土地使用权和集体土地使用权。 （一）国有土地使用权 1.国有土地使用权的特征： （1）主体的广泛性 （2）取得方式的多样性 （3）内容的差异性 2.国有土地使用权的确认。须经依法登记予以确认。单位和个人使用国有土地，有县级以上人民政府登记造册，核发证书，确认使用权。 3.国有土地使用权的内容与限制 使用权人对国有土地享有不同的占有权、使用权，并因取得方式的不同享有不同的收益权、处分权。但对于依法律或依约定不属于国有土地使用权客体的土地空间范围及物，不得行使上述权利。 4.国有土地使用权的终止 因法律规定的情形而终止。主要原因是国家依法收回土地使用权；还有使用权人放弃或因特定原因停止使用；使用权人是自然人死亡后无人继承，也可导致国有土地使用权终止。 有下列情形之一的，由有关人民政府土地行政管理部门报经原批准地的人民政府或有批准权的人民政府批准，可以收回国有土地使用权： （1）为公共利益需要使用土地的； （2）为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地的； （3）土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满，土地使用者未申请续期或者申请而未获批准的； （4）因单位撤销、拆迁等原因，停止使用原划拨国有土地的； （5）公路、铁路、机场、矿场等经核准报废的。 （1）、（2）两项应当对土地使用权人给予适当补偿。 （二）出让土地使用权 1.出让土地使用权的主体。境内外法人、非法人组织和公民个人可以依法取得出让土地使用权。 2.出让土地使用权的取得。方式为拍卖、招标、协议。 3.土地使用权的年限： （1）居住用地70年； （2）工业用地50年； （3）教育、科技、文化、卫生、体育用地50年； （4）商业、旅游、娱乐用地40年； （5）综合或其他用地50年。 4.出让土地使用权的内容与限制。 在出让使用期限内依法对土地享有占有权、使用权、收益权和部分处分权。分期付款取得土地使用权的，在领取临时土地使用权期间，土地使用者对土地不享有部分处分权。 土地使用者改变土地使用权出让合同约定的土地用途，必须取得出让方和市、县人民政府城市规