山水绿城项目以旧换新以小换大方案.docVIP

山水绿城项目“以小换大”置业活动操作方案 一、活动目的 带动目前存量大户型房源销售，为公司回笼资金。 盘活客户手头旧房，放大和提升客户购买力。 利用换房方式来深度激活市场需求，尤其是居住升级这类客户的需求。 化繁为简，设法减少客户置换的费用和成本，带动客户在山水绿城购房。 利用全新的营销主题，吸引市场关注和聚焦，创新出击。 二、适用房源 商品房：包括江阴地区住宅及商办楼，要求产权清晰，双证齐全，无抵押，无纠纷。该类房源可以直接出售给有旧房需求的客户。 小产权房：主要为云亭街道管辖内片区内的小产权房源，要求产权清晰，无抵押，无纠纷。该类房源可以直接出售给具备购买小产权资格的并且有旧房需求的客户；另外，目前正在和云亭政府洽谈整体回购该类房源事宜。 三、相关筹备 测评委员会：由吴总、王总、施总、虞主任、王经理、徐胜男组成旧房的价格测评委员会，共同确定旧房房价。定价方法为去掉最高价格和最低价格后的平均值。 云亭二手房交易中心：由江阴市陆润房地产开发有限公司挂牌成立云亭二手房交易中心，吸引市场关注，将云亭片区内大量有二手房置换需求的客户吸引上门并筛选吸纳。 四、操作流程（常规流程） 第一步：初步咨询 旧房持有客户在接到我们的广告后，会通过电话讲述或者被邀请上门来了解“以小换大”相关事宜。具体如下： 1.1 客户上门咨询“以小换大”活动的内容、流程及要求。 1.2 客户说明其现有旧房基本情况，并填写《房源登记表》（详见附件5），报出意向出售价格。 1.3 客户咨询山水绿城新房情况，置业顾问主动带客户参观小区和户型毛坯房，并让客户初步确定新房意向房源。 1.4 初步确认客户参与“以小换大”活动的意向。 第二步：确定房源： 2.1 旧房房源：由测评委员会上门考察客户旧房，并在产权登记部门核实其产权真实性，考察以后开会讨论确定旧房价格。 2.2 新房房源：与客户沟通公司对其旧房的测评价格，在与客户心理价格相差不大的前提下，与客户在山水绿城确认其拟定的新购房源的面积、价格、位置及付款方式。 第三步：锁定意向 客户在了解到旧房价格和新房价格后，通常会与家人进行商议、讨论，这期间销售部要设法锁定客户意向，具体如下： 3.1 客户在山水绿城售楼处交纳5000元定金，认购山水绿城新房源，并签订《山水绿城认购协议》（附件一） 3.2 客户凭旧房相关产权证明签订其旧房的《房屋买卖委托书》（附件二），委托江阴陆润代为销售及收款，所收款项全额用以冲抵山水绿城新房房款，不足部分客户须自行补齐或者办理银行按揭手续。《房屋买卖委托书》内容必须去公证处进行公证，当买卖条件满足时，客户无须到场，江阴陆润即可全权对旧房进行买卖和收款等。 第四步：代为置换 4.1 江阴陆润根据客户委托内容，寻找旧房购买客户，遇合适客户则进行旧房的销售。 4.2 当满足购买条件时候，旧房购买客户直接向陆润交纳旧房购房款，签订旧房《房屋买卖合同（二手）》，并按办理旧房过户手续。 4.3 相关产生税费必须进行提前与客户进行沟通，确认由哪一方来承担。 第五步：新房签约 5.1 完成旧房出售以后，陆润与新房购买客户签订新房的《商品房买卖合同》。5.2 并根据客户交款的情况决定是否需要办理银行按揭。 五、简化流程 简化操作的主要目的是加快成交速度：影响新房成交速度的因素主要来自旧房出售的速度，而且旧房的出售除了受到购买旧房客户数量的限制，还主要体现在旧房的品质和旧房售价。 我们在操作“以小换大”的短期内会出现旧房难以出手变现的问题，这样要求我们有应对思路和办法。 简化以小换代操作，加快新房成交速度，套取银行按揭款，可以采取直接回购的方式来操作：1、谈定旧房价格，按照该价格直接放款（实际上仅开发票即可）给客户做为新房购房款，同时要求客户按照房价同款（具体金额在进行协商）标准打欠条（附件四）给陆润，防止出现客户不配合办理过户手续事宜出现（旧房购房合同及欠条双保险）。2、江阴市陆润房地产开发有限公司与旧房持有客户签订旧房的《房屋买卖合同》（二手），但不过户（避免税费），收取旧房相关证件和欠条，并在公证处公证《房屋买卖合同》和欠条（附件四）。3、陆润在你合同上约定要求在将旧房出售给第三方时，旧房持有客户必须配合办理过户给第三方后，才将欠条还给客户。 六、备注说明： 1、首套房：如遇到过户的问题，导致购买新房的客户不是首套房，资金不足的情况可以建议客户用子女名义购买新房。2、旧房出售价格：高价回购，高出市场价格的部分，直接转嫁到其购买的新房价格里（其实就是折扣形式的变化）3、旧房处理：除了有客户购买以外，可以整体打包卖给政府做为拆迁安置的过度用房。4、客户征信：提前查询，避免房贷收紧后，客户无法办理代理贷款。5、法律问题：让法务提前进行审核。6、小产权房：转让必须