第六章节房地产管理法律制度资料.pptVIP

第五章  房地产管理制度 第一节 房地产权属登记 房地产权属登记概述 一、概念 房地产权属，即房地产产权归属，是指房地产产权在主体上的归属状态。 房地产权属登记，是房地产行政主管机关对房地产的权属现状及变更予以确认并向房地产产权人颁发权利证书的一项重要活动，是国家确认房地产产权归属的法定程序 案例 2006年10月，向中在某新建小区购买了一套商品房，总价款60万元。其中，向其弟向正借款20万元。向中办理了产权登记，取得了产权证书。2007年3月，随着房价的迅速上涨，该套房屋的市价飙升到80万元。向中决定将该套房屋出售。向正获悉后，认为该套房屋时兄弟二人共同投资购买，应当按照投资比例由二人共同所有。由于向中不同意变更产权人，向正遂申请异议登记，并向人民法院提起诉讼。人民法院对该案审理后认为，向正主张该房屋属兄弟二人共同投资购买，应当共享产权，证据不足，驳回其诉讼请求。该房屋经异议登记和诉讼，原有购买意向的人纷纷放弃购买，导致出卖困 分析： 异议登记：是事实上的物权权利人或者利害关系人对现有已经被登记的权利提出异议并申请将该异议进行登记的行为。 异议登记必须在提出异议登记之日起十五日内向法院起诉。不提起诉讼的异议登记自然失效。 本案中，向正借款给其兄购买房屋，后见房价上涨，伪称房屋是二人共同投资购买，应当共享产权和收益。其主观上歪曲事实，具有牟取不正当利益的恶意。由于向正在向中出卖房屋之际申请产权异议登记并提起诉讼，造成房屋出卖困难，最后低价出售，给向中造成了损失。按照物权法的相关规定，向中作为产权人有权要求其赔偿损失。 第二节 房地产中介 房地产中介服务的概述 一、概念 房地产中介服务是指具有专业职业资格的人员在房地产投资、开发、销售、交易等各个环节中，为当事人提供居间服务的经营活动，是房地产咨询、房地产估价、房地产经纪等活动的总称。 第三节 房地产税费制度 房地产税的概述 一、概念 房地产税是指直接或间接以房地产为对象而征收的税。 房地产税是房产税和土地税的总称。 房产税包括房产税、契税、印花税等。 土地税包括土地使用税、土地增值税、耕地占用税等。 * * 二、功能 房地产权属登记有利于加强房地产的产权产籍管理，防止和减少房屋产权纠纷 1.公示功能 2.公信功能 3.管理功能 4.警示功能 5.效率功能 土地使用权登记 国有土地使用权登记分为初始土地登记和变更土地登记 一、土地使用权初始登记 初始土地登记又称土地总登记，是在一定时间内，对辖区全部土地或者特定区域的土地进行的普遍登记 二、土地使用权变更登记 变更登记是继初始土地登记后，因土地权属或者设定的负担与权利、土地的主要用途发生改变而申请的登记。 不经变更登记的土地使用权的移转，属于非法转让，不具有法律效力。 三、土地使用权登记的机关及程序 《城市房地产管理法》第六十一条规定：“以出让或者划拨方式取得土地使用权，应当向县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记，经县级以上地方人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府颁发土地使用权证书。” 程序： 1、登记申请 2、地籍调查 3、权属审核 4、发布公告 5、注册登记 6、颁发使用权证书 房屋所有权登记 房屋所有权登记，是指房产管理部门根据房屋所有权人的申请，依照法定程序对其房屋所有权进行审查核实、注册登记、颁发房屋所有权证书的一种制度 种类：总登记、转移登记、变更登记、其他登记 一、房屋所有权登记种类 1.总登记 又称静态登记，指在一定时期、一定的行政区域范围内举行的一次性的、统一的、全面的产权登记 程序：（1）登记申请 （2）登记审查 （3）登记发证 2、转移登记 又称动态登记，指在总登记之后，房屋所有权发生继承、赠与、买卖、交换、分割、划拨、转让等法律行为时，涉及到房屋所有权人的变更而须办理的过户登记 3、变更登记 在总登记之后，房屋所有权没发生实质性的边等，仅房屋本身发生变动，如房屋扩建、翻改添建、部分拆除等增建情况，以及相应的宅基地、院落用地使用范围发生增建时所必须办理的登记 4、其他登记 （1）遗失登记 （2）新建登记 （3）他项权利登记 （4）更正登记 （5）更名登记 （6）更换管理人登记 （7）注销登记 二、房地产权属统一登记 《城市房地产管理