戛纳印象1—3年招商策划案(初稿).docVIP

戛纳印象1—3年招商策划案 目录 一、 概论 二、 市场环境分析 三、 竞争对手分析 四、 战略分析（SWOT） 五、 招商总体思路 六、 招商系统运营财务成本 七、 招商阶段性工作内容 一、 概论 戛纳印象处于华阳与城区与成都之间，紧邻人南沿线；周边高档楼盘林立，确保项目消费群体的高档次、高消费。再加上成都市政府南迁，2010年地铁贯通，必然在今后几年里成为人南沿线上集婚庆、餐饮、娱乐、休闲为一体的商圈新中心。虽然前景很好，但是我们必须清楚的认识到现在项目在招商过程中遇到了很多不利的因素，对招商进程有不小的阻碍。例如，市政府南迁被推迟；站华路未能竣工；周边高档楼盘入驻率低下；项目人气、商气未能形成；项目周边已形成几个餐饮、娱乐、休闲聚集地（不能算是商圈）等。如果一味追求招品牌商家入驻，对于项目本身现状来说困难很大，操作不好甚至还会影响项目未来的发展。对于品牌商家来说，入驻一个项目必须具备两个基本条件，即拥有较高的人气与商气。而这正是本项目所缺乏的。所以，项目操作应该循序渐进，先将项目满场（必须是符合业态、有一定档次的商家），聚集更多的人气与商气，再将其中经营状况不佳、无法提升项目档次的商家淘汰出项目，然后再招品牌商家入场补缺。这样不仅可以扶持部分实力商家创建自身的品牌价值，提高商家对项目、公司的忠诚度；在招入知名品牌商家时更有底气，在招商效果和招商进程上都会更好、更有利、更科学些。 二、 市场竞争分析： 外部市场分析 依据成都市统计局公布的统计数据显示，2006年1—9月，本市商业营业用房完成投资56.59亿元，增长73.5%大大高于前半年全省50%的增速，也比该市住宅投资增速高了近一倍。 　　商业地产开发的高增速带来了商业营业用房空置率的大增加。成都市的统计数据显示，1—9月，本市商业营业用房供应明显大于需求，空置55.13万平方米，增长29%其中空置期在一年以上的“滞销房”和“积压房”为23.95万平方米，增长33.9%。据分析，在国家宏观调控的大环境下，加上投资者浓厚的观望情绪，成都年底商业营业用房的空置率无疑还会进一步增大 　 四川中原物业顾问公司一份调查报告显示，今年成都的商业地产市场有19个大型商业项目将成现，其中商业项目经营面积最小的为16000平方米，最大达141600平方米，投入使用的商业地产项目总营业面积将近100万平方米，而这其中仅有不到10％的面积完成招商。调查报告显示，2006年将开始运营的商业地产项目有近80％规划为大型综合卖场，10％为专业商品批发卖场，剩下近10％为主题商业卖场。无论是综合型卖场还是主题卖场都将在今年年中或者下半年投入运营。毫无疑问，成都商业楼盘出现普遍疲软已是不争的事实。 注：以上数据均摘录于成都统计局10月份统计报告。 内部市场分析 戛纳印象一期商业面积共计4.5万㎡，经过两年的招商工作，剩余2.3万㎡ ，招商成功率为49%。虽然远超成都10%的招商成功率，但大部分商家是在近三个月内进驻、装修的。原因归纳为： 项目工程周期长，周边小品未能及时呈现。 公司项目推广力度不够，未能协调好成都、华阳的市场互动，致使人气不旺。 租金价格过高、市场未能形成，使部分商家缺乏信心，不愿过早进驻。 周边住宅空置率较高。 社区配套不完全（没有大型的超市等）。 三、竞争市场分析 主要同业竞争市场 本项目虽然地处华阳镇，但由于项目定位的原因（中、高档定位），必须着眼于成都及周边市场： 同业市场调查分析表 调查内容 一品天下 春江花月 国色天乡 繁华时代 戛纳印象 运作公司 元亨集团（商业区） 蓝光和骏实业股份有限公司 成都置信实业 四川国泰房产 飞森房产 项目地址 羊西线（二环内） 浆洗街（内环） 温江（郊县） 温江（温江市中心） 华阳（郊县） 所在经济圈 成都餐饮经济圈 武侯旅游经济圈 园区经济 温江购物中心 城南经济圈 商业面积 7.5万㎡（一期5.2万，二期2.3万） 3.2万㎡ 4万 7万（均已出台） 6万㎡ （一期4.5万、二期1.5万） 运作时间 两年 两年 一年 两年 两年 公摊系数 20% 22% 20%（部分区域商业面积可赠送：如日本园，商业面积400㎡，赠送400㎡庭院使用面积。） 17% 40% 调查内容 一品天下 春江花月 国色天乡 繁华时代 戛纳印象 开发周期 共二期 共一期 共一期 二期 共二期 主要楼层 五层 以双层为主，部分拥有三层 三层为主 三层为主，部分拥有四层 三层为主、B区四层 层高 4.5米/层 一层：4.08米 二、三层：4.2米 4.2米/层 一、二层：4.2米 三层：5.3米 一、二层：5.4、5.1米、三层：3.9米 建筑风格 欧式