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第二章 建筑质量与维修 一、商品房交付使用 (1)房地产开发企业按期交付符合交付使用条件的商品房。房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。超过合同约定的期限，开发商仍不能交付商品房的，购房人还有权解除合同。因不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因，需延期交付的，房地产开发企业应当及时告知买受人。 (2)房地产开发企业向购房人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。商品房交付使用时，房地产开发企业应当根据规定，向买受人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，并在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容作出约定。保修期从交付之日起计算。 (3)房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，测绘成果报房地产行政主管部门审核后用于房屋权属登记。 对于期房来说，《商品房买卖合同》约定的商品房面积是根据设计图纸测出来的，商品房建成后的测绘结果与合同中约定的面积数据如果有差异，商品房交付时，开发商与购房人应对面积差异根据合同载明的方式处理。合同未作约定的，按照《商品房销售管理办法》第20条规定处理。 (4)房地产开发企业协助购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。同时房地产开发企业还应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。 二、住宅质量保证和使用说明制度（掌握） 房地产开发企业应当在商品住房交付使用时，向购买人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。 (一) 《住宅质量保证书》 1．内容 《住宅质量保证书》应当列明工程质量监督部门核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。房地产开发企业应当按照住宅质量保证书的约定，承担商品房保修责任。 保修期内，因房地产开发企业对商品房进行维修，致使房屋原使用功能受到影响，给购买人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。 2．保修项目和保修期 商品住宅的保修期不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修的存续期；存续期少于《规定》中确定的最低保修期限的，保修期不得低于《规定》中确定的最低保修期限。非住宅商品房的保修期不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修的存续期。在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题，房地产开发企业应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。因不可抗拒力或者使用不当造成的损失，房地产开发企业不承担责任。 最低保修项目 保修期限 地基基础和主体结构 在合理使用寿命年限内承担保修 屋面防水 3年 墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏 1年 墙面、顶棚抹灰层脱落 1年 地面空鼓开裂、大面积起砂 1年 门窗翘裂、五金件损坏 1年 管道堵塞 2个月 供热、供冷系统和设备 1个采暖期或供冷期 卫生洁具 1年 灯具、电器开关 6个月 其他部位、部件的保修期限，由房地产开发企业与用户自行约定。 保修期自商品住宅交付之日起计算。 关于存续期：原建设部发布的于1998年9月1日起实施的《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》（以下简称《规定》）。 目前，有不少商品房并不是在竣工之日就交付使用的，购房消费者的保修期就成了一个实际难题。《规定》对商品住宅各部位、部件保修内容及保修期进行了明确规定，2000年1月30日施行的《建设工程质量管理条例》对具体项目的最低保修期限也明确规定。《规定》中质量保修是房地产开发企业对商品房买受人的保修期，保修期从交付之日起计。而《建设工程质量管理条例》中是建设工程承包单位向建设单位（房地产开发企业）的保修期，虽然两个保修内容的主体不一致，但保修的部位、部件是相同的。为此，2001年6月1日起施行的《商品房销售管理办法》对商品房质量保修期进行了上述规定，使《规定》与《建设工程质量管理条例》紧密衔接起来，既更好地保护了商品房消费者的权益，也体现了法律、法规的严肃性。 《商品房销售管理办法》第三十二条：销售商品住宅时，房地产开发企业应当根据《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》(以下简称《规定》)，向买受人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。第三十三条：房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算。商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期；存续期少于《规定》中确定的最低保修期限的，保修期不得低于《规定》中确定的最低保修期限。非住宅商品房的保修期限不得低于建设