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珠江钢管珠江石油天然气钢管控股有限公司(「本公司」或「珠江钢管」)在位于中国广州番禺区石基镇清河路与长沙路交汇处以东.pdf
2015 年 1 1 月 珠江石油天然气钢管控股有限公司
房地产开发
(第一期: 金龙城财富广场)
土地用途变更
土地资料 珠江钢管珠江石油天然气钢管控股有限公司( 「本公司」或「珠江
钢管」)在位于中国广州番禺区石基镇清河路与长沙路交汇处以东
位置: 广州市番禺区
拥有的工业用地面积约为 461,000 平方米。工业用地是珠江钢管于
土地面积: 461,000m2 约20 年前购入,用作钢管生产及集团总营运。
工业用地面积: 336,000m2
于2013 年5 月, 本公司把工业用地面积当中的 125,000 平方米土地
2
商业用地面积: 125,000m 的土地用途变更成为商业用途( 「该土地」) 。该土地在用途变更后
* 2 的总允许建筑面积约为401,000 平方米。而该土地在用途变更前是
允许建筑面积(商业) : 401,000m
用作露天堆场及并没有盖主要建筑物,因此土地用途变更后钢管
+生产设施搬离后可转换成商业用途 生产并没有受到影响。
* 550,000m2 (连地下面绩)
该土地的土地用途变更是受到当地政府的鼓励,以配合广州市
「三旧」改造工作办公室及广州国土局的重建规划。重建规划将
把番禺区在 3 至 5 年内改造成为未来的中央商业区及高级住宅
区。该土地与亚运城为邻,靠近高铁站、地下铁站、高速公路出
入口及被其他主要公路所包围。
成本与估值
该土地在用途变更前,其账面价值约为人民币2,700 万元。另外本
公司已支付约人民币 4.25 亿元给广州市国土局,作为用途变更的
先决条件。独立测量师 RHL 在该土地用途转换后进行初步的估
值,价值为人民币 20 亿元. 然而,该土地随后更被进一步评占及
升值至约公允价值人民币23 亿元,因此目前的账面价值/公允价值
已升值了8.5 倍。
以共有401,000 平方米允许建筑面积来计算,现公允价值代表了该
土地的每平方米价值约为人民币5,700 元,比外围的土地参考价为
低。尽管该土地的公允价值是从基本上被低估,本公司的管理层
仍保持谨慎的估值。
该土地的现账面价值约为
人民币23 亿元
PAGE 2 房地产开发
金龙城财富广场
本公司已计划发展第一期土地为写字楼、商铺、服务式公寓和商
第一期 墅的综合商业项目,命名为「金龙城财富广场」。第一期发展项
2 目的允许建筑面积约为
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