净月写字楼项目定位报告2012118.pptxVIP

目录; 第一章;一、项目本体分析;2、项目宗地条件;3、周边交通条件;4、周边配套资源;5、项目本体分析小结;目标理解二： 开发商缺乏品牌优势，以稳健为核心，走市场主流路线；; 第二章; 2012年上半年国家主要通过金融信贷政策条款，对房地产市场进行调控。长春市目前各银行执行比较迟缓，从长春市1—7月市场表现可见，需求缓慢释放，政策对长春市场影响较小。 货币政策放宽虽然并非直接鼓励房地产，但流动性宽裕后，在楼市复苏之下，部分资金涌入房地产是必然的。再度降息之后，受政策支持的首套房购房者，成本快速下降，将进一步刺激刚需购房。连续降息也势必为市场进一步回暖带来预期。;2、城市规划分析;3、城市发展现状分析;4、整体房地产市场分析;近年住宅市场分析;2012年1-8月市场供销状况;2012年1-8月各产品线成交情况;二、区域市场分析;项目名称;区域在售项目以现代简约风格、新古典风格、Artdeco风格三类为主，外观形象档次在长春居于中流水平；;项目名称;在售项目除中海紫御华府外，其他项目均以中小户型为主，且两居产品为多数项目主力，户型面积多集中在80-100㎡；;目前除万科蓝山、万豪城、首地首城、中海紫御华府外，其他项目存量相对较少；去化速度方面，中小户型刚需产品销售速度较快，存量较少；;1、亚泰梧桐公馆;2、上东城市之光;;4、万科蓝山;5、首地首城;6、中海紫御华府;8、富腾天下城;二、写字楼专题分析;2、写字楼形式分类：;雅舍紫晶公馆;项目名称;4、户型面积: 写字间产品以大户型为主，主力面积100-140㎡之间，大部分项目允许面积自由分割组合；;5、价格区间：普通写字楼均价集中在8500—10000元/㎡，地段较好的写字楼及精装产品价格相对较高，13000-16000元/ ㎡ ；;区域典型写字楼项目分析;LOFT标准层示意图;项目名称;9、10#楼标准层 每层8套，面积区间为98-324 ㎡;3、盈泰国际：该项目办公部分目前仅推出5-10层，去化约为35套左右，销售均价达10500元/ ㎡ 。;图中B栋规划为写字楼;项目名称;;2、公寓形式分类：;3、在售社区型公寓分析：公寓项目普遍以精装修为主，标准基本为1000元/㎡，由于目前市场政策，导致商业产权公寓居多，物业服务则基本与住宅等同；;;上东城市之光;1、盈嘉上锋国际：主力户型34-39平，以酒店式公寓为理念进行项目炒作，但因价格和位置关系，销售受阻；;;LOFT42㎡样板间设置了居住和办公两种风格供客户选择，增加了产品竞争力；;30.89㎡;;该项目57㎡样板间装修以现代风格为主，软装搭配细节渲染生活氛围；;LOFT：57.11㎡;六、客户占位研究;2、本案住宅目标客群职业特征;区域客群特征; 第三章;本体分析启示： 1、区域价值优越、土地稀缺性强，具备中高端质素 2、以稳健为核心，走市场主流路线；;【整体规划策略】;【整体规划策略】;【整体户型配比】 ;公寓产品面积区间： 参考目前竞品项目的主力热销高层户型，建议本案： 两居面积区间：85—90平米 三居面积区间：130－135平米;住宅产品面积区间： 因本案仅有的住宅产品全部回迁，回迁产品的户型规划前提需将原住户的现居住的面积做以统计，方便未来业主的回迁需求，所以此报告中住宅户型暂不建议。;【建筑风格建议】 ;2、公寓产品参考案例;天津公馆（天津）;3、写字间产品参考案例;4、建筑立面细节;【园林景观建议】 ;公寓首层设精装大堂，包括前台接待与大堂休息区； 大堂设计风格以Artdeco为主，迎合建筑外观，彰显奢华效果；;结合长春公寓市场情况，考虑区域内竞争环境，根据本案区位以及公寓产品所面向的客群，我们认为：精装修是公寓产品的必然方向。;■ 尽量利用竖向和边角空间作储藏，增加吊柜、壁柜等，使得储物空间和建筑建造一体；;■ LOW-E玻璃具有良好的隔热保温作用； ■ LOW-E玻璃的可见光反射率一般在30%以下，可避免造成反射光污染； ■ 考虑到本项目周边临路及商业区，LOW-E玻璃的出色隔音性能将会有效阻隔噪音， 保证业主生活在一个安静的环境中； ;地板采暖热流示意图 ;考虑本案临近二热电，存在一定粉尘污染，因此建议采用新风系统能解决通风换气问题；;针对公寓产品的产品特性，建议在住宅物业服务体系标准的基础上，提供更具个性化的酒店式服务内容（物业收费标准可适当提高），此举既不影响投资客的购买决策，又可作为一项重要的价值点，在传播层面打动客户； 具体服务内容如：机票预订、电话叫醒、入室保洁、代为租赁等；;PART3 —包装方案