房地产企业年度财务分析提要.docVIP

附件二 房地产企业年度财务分析提要（供参阅） 根据房地产行业的特点，我们认为年度财务分析至少应该包括以下几个方面： 一、企业总体经济运行情况； 二、企业主要经济指标完成情况及其成因； 三、主要财务比率及其成因和动态分析； 四、盈方平衡分析和筹资规模预测； 五、企业资产质量、财务风险和竣工项目开发成本及获利分析； 六、综合评价及建议 注：2005年度财务分析于2006年1月26日前上报一、企业总体经济运行情况 内容： 宏观经济形势、行业形势的简要介绍； 企业开发经营基本情况； 主要经济指标年度完成情况并与计划和历史做一简单比较，指出其特点； 企业形势展望 二、企业主要经济指标完成情况及成因 1、完成情况  实际 上年同期 同比 计划 完成比率 销售签约面积 销售签约金额 到位资金 结转销售收入 利润总额 实际上缴税金 资产总额 净资产 新开工面积 竣工面积 2、成因 分析指标影响因素、增减变化及其原因，分析时可采用定性和定量二种方法，市场和经营环境要素以定性分析为主，纯财务量化指标以定量分析为主，定量分析可采用因素比较法、杜邦分析法等方法。 三、主要财务比率、成因及其动态分析  评价内容 指标 实绩 上年数 同比% 行业标准值 评价 一 获利能力 净资产收益率 总资产报酬率 销售利润率 二 资产营运状况 总资产周转率 流动资产周转率 三 偿债能力状况 资产负债率 已获利息倍数 流动比率 四 发展能力状况 销售增长率 资本积累率 五 现金流量状况 主业流入比重 主业流出比重 净流量 销售现金比率 总评： 备注：行业标准值可参见附表《上海市企业经济效益指标标准值（参考）》 四、盈方平衡分析和筹资规模预测 1、企业盈亏平衡点分析 1）企业盈亏平衡点计算分析： 销售收入＝固定成本/销售毛利率 2）划分固定成本与变动成本 固定成本：期间费用－固定性收益 变动成本：销售成本(含销售税金及附加) 而对集团母公司而言，内部投资收益不能作为固定性收益。 2、筹资规模预测 1）销售百分比法：在预计销售收入和期望资产负债率确定的情况下利用销售百分比法确定企业筹资规模； 2）已获利息保障倍数计算法：在目标利润和利息保障倍数假定的情况下测算年度筹资规模； 3）现金债务总额比计算法：利用今年的现金债务总额比率测算明年的利息和偿还能力。 通过上述指标的计算，经综合分析后测算得出明年的筹资规模，并对明年的资金平衡问题作出说明。 五、企业资产质量、财务风险、项目开发风险 1、企业资产质量：重点从企业资产和负债构成的结构比例、负债与权益比例、资产周转速度、长短期债务结构等方面进行分析； 2、财务风险：重点分析企业的偿债能力、融资规模及其能力和渠道、现金流量充裕程度、企业潜在的或有负债及其风险程度（如质量隐患、担保、诉讼等或有责任承担）； 3、项目开发成本及获利分析；重点分析年度竣工项目与历史项目成本及盈利水平及其因素，项目开发与市场销售前景等。 六、综合评价及建议 1、通过上述综合分析，指出企业的优势和存在的问题。重点对销量、盈利、资金、控制、内控、诚信等方面进行综合评价； 2、针对存在的问题，从财务和管理的角度提出解决问题的建议。 附表 上海市2004年度 企业经济效益指标标准值（参考）