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城市住房保障和房地产开发顾建发 一、住房保障 （一）住房保障的历史 时间：1998年试点，2002年全市推广 标准：住房面积5平方米6平方米7平方米 收入状况从低保、600、800、960、1160 （二）住房保障的现状 2010年，上海住房保障从原先单一的廉租房保障，已经形成了廉租房、经济适用房、公共租赁房、动迁安置商品房 四位一体的住房保障体系。 1、廉租房不断创新完善 一是上海市不断调整完善廉租住房政策，这主要体现在以下三方面： 第一，不断扩大廉租房申请标准。 第二，优先满足特殊困难家庭的实物配租， 第三，廉租房进入的门槛逐步降低， 二是上海廉租房保障体系的完善与创新?。 第一，完善廉租房家庭的收入统计与动态监管机制?。 第二，整合多方资源拓宽房源供给渠道?。 2、经济适用房制度有序启动 2008年中出台了《上海市经济适用住房管理试行办法（征求意见稿）》。 2009年6月24日上海正式出台《上海市经济适用住房管理试行办法》， 上海首批经济适用房的申请审核、销售供应在2009年12月 24日启动， 2010年8月13日上海首批经济适用房试点区域徐汇区符合条件的申购家庭正式启动签约购房。 2011年，经济适用房在上海全面推广展开。 3、住房保障的要求注入旧区改造 三大机制：“事先征询”新机制、“‘数砖头’加户型托底”新机制、“就近安置”新机制。 “四个结合”： 1.坚持旧区改造与城市发展相结合， 2.坚持旧区改造与住房保障相结合。 3.坚持旧区改造与扩大内需相结合， 4.坚持旧区改造与产业发展相结合‘ 4、公共租赁住房迅速启动 2010年6月3日，上海市出台了《上海市发展公共租赁住房的实施意见》(征 求 意 见 稿)。9月16日正式颁布了《上海市发展公共租赁住房的实施意见》，年内可启动的公共租赁住房项目（含单位租赁房）可超过100万平方米。 （三）住房保障的国际经验 1、美国住房保障制度 美国是市场经济非常发达的国家之一，居民的住房问题在世界上也是解决得比较好的，九十年代初，每户居民的平均居住面积已经达到174平方米，并且98%的住宅，室内配备现代化的设备。目前美国住房自有化率已经超过70%，居世界前列。 （1）美国住房保障制度发展的四个阶段： 第一阶段：20世纪30年代到二战前，联邦政府将解决房屋市混 乱和低收入居民的住房问题作为主要政策目标。 第二阶段：二战后到50年代末，由于战争等原因造成住房严重短缺，政府启动了各种优惠政策大力扶持住房建设，重点解决供给不足问题。 第三阶段：20世纪60年代初到70年代，公共住房建设的核心地位开始淡化，以租房补贴为代表的新型住房援助政策被提出。 第四阶段：20世纪80年代后，联邦政府推出了一系列税务与贷款改革，加快住房自有化发展。 （2）美国住房保障制度的四大特色： 一是不断加强住房保障的法制化。 二是提供较低租金的公共住房。 三是加快住房私有化步伐。 四是积极实施住房保障财税和金融政策。 （3）美国住房保障的绩效评价 2、英国的住房保障制度 ? 英国是资本主义国家中福利制度发展最早的一个国家，是住房问题产生最早也是政府干预最早的国家。英国的住房保障模式倡导公民普遍地享受住房福利，国家担负保障公民住房福利的职责。 （1）、英国住房保障模式 英国的住房居住方式分为三种类型： 一是自住住房，二是租住私房，三是租住政府公房。 （a）为租用公房居民提供的福利。 （b）为租用私房居民提供的福利。 （c）为自有住房居民提供的政策支持。 （d）为贫困家庭追加的住房福利。 （2）、英国住房保障政策支持。 首先是住房政策。其次是房地产市场政策。第三是住房信贷消费政策。 （3）. 英国住房保障绩效评价。 3、法国住房保障制度 法国是一个人人共享福利的社会，“居者有其屋”是其福利体系的基本构成。 （1）、法国住房保障制度的法律保障。 早在1894年，法国政府就出台了建立廉价住房（HBM）制度的最初的法律。2000年，政府适时推出了社会团结和城市革新法，规定每个超过3 500人口的城市（巴黎地区为1 500）廉租房（HLM）占全部住房建筑比例不得低于20％，违者将受到处罚。 法国廉租房通常只有市场价格的三分之一，最低的仅有六分之一，供应对象为中低收入阶层的居民。