2013年9月份考试房地产评估第二次作业.docVIP

2013年9月份考试房地产评估第二次作业一、单项选择题（本大题共60分，共 20 小题，每小题 3 分）1. 有一空置写字楼，目前不仅无收益，而且要缴纳房产税等，其收益价格估算可采用（?）A. 类似写字楼的客观收益B. 市场比较法C. 该写字楼的实际收益D. 无法估算2. 假设开发法更深的理论依据，类似于（ ）。A. 商品销售理论B. 地租原理 C. 建筑成本概算 预期原理3. 在某一城市的一定区域范围内，根据用途相似、地段相连。地价相近的原则划分地价区段，然后调查评估出的各地价区段某一时点的平均水平价格叫做（ ）。A. 基准地价 B. 标定地价 C. 路线价 D. 宗地价格4. 收益法适用的条件是房地产的（?）A. ?收益能够量化B. 风险能够量化C. 收益或风险其一可以量化D. 收益和风险均能量化5. 一般而言，对同一房地产的征收价值正确的描述为（??? ）。A. 征收价值大于其课税价值B. 征收价值小于其抵押贷款价值C. 征收价值小于其成本价值D. 征收价值小于其市场价值6. 路线价法的关键和难点是（ ）。A. 划分路线价区段 B. 设定标准深度C. 调查评估路线价 D. 制定深度百分率7. 收益递增递减原理可以帮助我们确定（）。A. 房地产内部构成要素的组合是否均衡B. 最佳集约度和最佳规模C. 最佳用途D. 房地产与其外部环境是否保持协调8. 下列有关估价委托人描述正确的是（? ）。A. 向估价机构提出估价需求，与估价机构订立估价委托合同的单位或个人；B. 向估价机构提出估价需求，与估价机构订立估价委托合同的单位；C. 向估价机构提出估价需求，与估价机构订立估价委托合同的个人；D. 向估价机构提出估价需求的单位或个人。9. 在实际估价中设定的标准深度，通常是路线价区段内临街各宗土地深度的（ ）。A. 算术平均数 B. 中位数 C. 加权平均数 D. 众数10. 应用长期趋势法的一个重要假设前提是（ ）。A. 逐期增减量大致相同 B. 逐期发展速度大致相同C. 过去形成的趋势在未来继续存在 D. 呈线性变化11. 运用假设开发法估价待开发土地时，开发经营期的起点就是( )。A. 开工日期B. 估价时点C. 取得待开发土地的日期D. 开始出售开发完成后的房地产的日期12. 方便易行，只需从市场上获取房地产的售价和租金资料,说的是( ).A. 毛租金乘数法B. 潜在毛收入乘数法C. 净收益乘数法D. 有效毛收入乘数法13. 在收益法估价中，对于单独土地的估价，是根据（ ）确定收益年限。A. 土地的整个使用年限 B. 土地的剩余使用年限 C. 建筑物的整个使用年限 D. 建筑物的整个使用年限14. （ ）主要适用于各层用途相同且价格差异不大的建筑物A. 按建筑面积进行地价分摊的方法 B. 按房地价值进行地价分摊的方法 C. 按土地价值进行地价分摊的方法15. 房地产价格通常有上下波动。但从长期来看，会显现出一定的( )A. 变动规律和发展趋势B. 变动规律和长期趋势C. 发展规律和变动趋势D. 发展规律和长期趋势16. 在我国招标出让土地使用权的出让人可以是（????? ）。A. 市、县人民政府办公室B. 乡人民政府土地行政主管部门C. 市、县人民政府土地行政主管部D. 村委会17. 折现率等同于同一市场上类似房地产开发项目所要求的（ ）A. 利润率B. 报酬率C. 平均报酬率D. 利率18. 在路线价法中，标准深度是道路对地价影响的转折点，即由此接近道路方向，地价受道路的影响而逐渐升高；由此远离道路方向，地价受道路的影响而（ ）。A. 降低 B. 升高 C. 不变 D. 不确定19. 房地产估价程序是指一个房地产估价项目的估价全过程中的各项具体工作，按照其( )所排列出的先后进行的次序。A. 时间顺序B. 逻辑顺序C. 程序D. 内在联系性20. 某宗房地产预计未来第一年的净收益为20万元，以后每年的净收益会在上一年的基础上增加3万元，收益年限为35年，该类房地产的报酬率为8％，则该房地产的收益价格为（ ）万元。A. 718.75 B. 581.37C. 265.52 D. 268.06二、多项选择题（本大题共20分，共 5 小题，每小题 4 分）1. 假设开发法除适用于估价外，还可以为投资者提供下列数据（ ）。A. 确定投资者试图获得的开发场地的最高价格B. 确定开发项目的预期开发价值C. 确定开发项目的预期利润D. 确定开发中可能出现的最高费用2. 委托人的义务包括（ ）。A. 向估价机构如实提供其知悉的估