思源2013年3月北京中化方兴亦庄X85、X88地块前期策划报告.pptVIP

* 中化方兴亦庄X85 \ X88地块 前期策划报告 2013年3月 * 本案楼面价约16800元/㎡左右，接近周边销售价格，因此我们的核心问题： 地价 PK 房价 地价决定房价 我们的初步打造方向 —— 突破区域，实现高溢价！ 那么我们如何实现？ * 初步产品定位 分析三大可行 市场可行（本体、市场及定位） 操作可行（产品策略） 经济可行（定价、开发策略） 确定客户定位、产品定位 通过细化客户需求 得到产品设计方案 寻找本案的解题方向 完善分析 完善定位 思源任务 逻辑框架 从发展商需求和产品合理规划出发 * * 项目理解 1 项目区位 交通条件 周边配套 地块现状 用地指标 * 项目理解 | 项目区位 五环 六环 5公里 本案 三环 丽泽 总部 基地 四环 CBD 旧宫 本案位于亦庄开发区，亦庄区域自筹建至今已有22年，区域已成熟， 但项目落位亦庄南部，属于新兴生活区，尚处于发展起步阶段。 京开高速 第二 机场 亦庄 开发区 京沪高速 黄村 方庄 金融街 目的地 车行距离 车行时间 六环 5公里 约10分钟 五环 6公里 约10分钟 京沪高速 10公里 约15分钟 国贸 20公里 约30分钟 新机场 30公里 约40分钟 * 项目理解 | 区域交通 三太路 博兴八路 西环北路 荣京东街站 六环 五环 凉水河一街 博兴三路 道路交通： 本案→博兴八路→西环北路→博兴三路→六环（5公里） 本案→博兴八路→西环路→五环（6公里） 公共交通： 距578、580路瑞海院站仅500m 轨道交通： 距亦庄线荣昌东街站5.5公里，轨道交通较远。 路网尚可，当前主要依托道路交通，公共交通较少，轨道交通不便。 本案 亦庄桥站 亦庄文化园站 万源街站 荣昌东街站 同济南路站 经海路站 京福路 * 项目理解 | 周边配套 周边配套档次较低，仅能满足日常生活所需；区域内有南海子公园 和凉水河双景观优势，距本案均3公里左右，小区域无景观资源。 3公里 3公里 * 项目理解 | 地块信息 地块 名称 规划建面 （㎡） 容积 率 楼面价 （元） X83地块 162973 2.0 含保障房9983 （不含保障房11100） X86地块 144564 2.5 含保障房9982 （不含保障房10723） X85地块 153445 2.0 含保障房8837 （不含保障房16753） X88地块 145337 2.5 含保障房8848 （不含保障房16904） 本案地价高于区域竞品楼面价5000元/㎡左右，配有30%公租房， 本案针对周边竞品地块，需提升产品力，增强竞争优势。 博兴西路 泰和 二街 * 项目理解 | X85、X88地块四至 泰和三街 兴海路 博兴十一路 博兴十路 万科地块现状 X88地块现状 教育用地现状 两个地块地形平整，有利于开发建设，目前X85地块路网较完善， X88周边道路为规划道路。 博兴西路 博兴八路 三太路 泰河路 泰和二街 * 项目理解 | 区域发展 发展定位：大兴区和北京经济技术开发区是首都战略发展的新空间和推进新型城市化的主要着力区； 经济支撑：北京市在2013-2015三年，将施行新城南计划，地区投资超过1300亿元，加上带动的社会投资，总投资将不低于2900亿元；新南城计划的项目主要包括新机场、轨道交通、公共服务设施等，如南城医疗、教育、养老设施在未来三年行动计划中将占很大比重，特别是将更加强化引进高端产业。 新城建设：十二五”时期，北京市将加快城市南部地区振兴和崛起，重点建设发展亦庄-大兴等新城。 资料来源： 《北京市促进城市南部地区加快发展行动计划》； 《北京市大兴区国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》 新南城计划的投资及新机场坐落大兴，快速带动了南城发展， 同时加速了南城精英人群的聚集。 * 项目理解 | 产业支撑 众多知名企业及人才聚集亦庄，助推亦庄高速发展、 带动财富汇聚，居住需求持续释放 。 入区企业3000余家，从业人员21万余人，世界500强有70余家，共投资90多个项目，累计投资200多亿美元，主要行业为高新技术产业、服务业、房地产业、贸易、通信业、金融业。 区域产业从制造加工业逐步过渡到管理及研发机构，区域消费层次不断提升。 * 项目优势—— 1、依托大规划，区域发展充满潜力， 2、产业聚集带来大量潜在客户， 前景看好… 普宅有余，高端支撑不足 项目理解 | 小结 目前难点—— 1、区域现有配套档次较低； 2、周边道路暂未修通； 3、轨道交通不便； 4、周边无直接景观资源… 外部条件支撑不足怎么办？ 依托品牌打造产品力成为必然！ * 品牌界定 【释放城市未来生命力】 中国领先的高端地产开发商与运营商！ 金茂府——缔造“