大连总部园勾地项目和金开项目决策文件.pptVIP

中国航空技术国际控股有限公司 中国航空技术国际控股有限公司 * 大连项目汇报 地产投资事业部投资运营处 2010年11月3日 汇报目录 一、总部园勾地项目 二、金开项目 12月1日，大连市规划局正式发文，确定项目规划条件 总部园地块：地上建筑面积减少220平米。其中，住宅面积减少7,820平米，公建面积增加7,600平米（含3,980平米写字楼和3,620平米商铺） 回迁区地块：地上建筑面积减少600平米。其中，住宅面积减少4,316平米，公建面积增加3,716平米 与原来规划条件基本一致 最新进展：确定规划条件 请仲量联行进行产品定位、成本估算和经济测算 协同中航地产共同与合作方谈判、确定合作方案，并完善可研 最新进展：确定合作方案，完善可研 双方责任：我司负责提供70%资金投入（含5,110万美元外资）、规划设计、开发建设和管理；华邦负责提供回迁用地、前期投入拆迁资金、推动地块拆迁、协调政府关系、项目公司可进行外部融资前按比例投入资金、项目获取后协调政府关系确保方案通过政府审批、回迁房从规划到入住过程中的政府关系协调 股权比例：注册资本7,300万美元，我司占70%，华邦占30% 资金筹措：地价50%由双方按股权比例投入，后期投入由项目公司通过外部融资解决，外部融资不足的由我司提供优先受偿的股东贷款，年利率按15%收取 公司运营：董事会设3人，我司2人，董事会决策需半数董事同意；由我司负责公司运营管理、开发建设；华邦派一副总协调政府关系 利润分配：根据当前市场及5,500元/平米楼面地价，预计项目税后净利润16亿元，华邦对应收益4.8亿元；在项目获取后根据实际成交地价确定税后净利润目标值，目标值的30%作为华邦的优先分利，剩余部分收益全部分配给我司。 合作方案 股权转让：华邦分别在项目公司取得国土证、净地交地和取得商品房预售证（不晚于2010年1月31日）向我司转让10%，10%和5%项目公司股权。在回迁房交付满一年起5个工作日内，向我司转让剩余5%项目公司股权。华邦可以15,000元/平米价格购买8,000平米15层以下写字楼，购房款直接冲抵股权转让对价。 转让方式：以转让股权相应比例的注册资本金作为转让价款。转让的同时，我司向华邦支付按相应比例税后净利润目标值作为保证金。华邦以其在项目公司全部权益及收益作为偿还保证金的担保。在项目实际实现可分配利润时，项目公司向华邦分配利润，华邦偿还保证金。 合作方案 项目经济指标 - 46,001 NPV - 20.02% IRR - 13.13% 销售净利率 2,652 91,693 税后净利润 884 30,564 所得税 3,535 122,257 税前利润 16,658 576,022 项目总成本费用 20,193 698,279 销售收入 按可售面积计算单价（元/平米） 总价(万元) 项目 备注：上述测算已扣除华邦应分配利润 汇报目录 一、总部园勾地项目 二、金开项目 完成对项目公司审计并出具审计报告 审计净资产4,256万元 完成对项目公司的评估并出具评估报告 评估净资产24,546万元 结合审计、评估报告，完善股权转让协议 最新进展：完成审计和资产评估 股权转让流程 目标公司：注册资本7,000万 华邦地产：65% 华邦投资：5% 北京裕达投资管理有限公司 转让股权：70%股权按评估结果确定 转让价款=注册资本*70%+资产保证金。转让资金共管，全部投入总部园项目 转让成功，改组目标公司 目标公司：由我司控制，向项目公司委派财务人员，为保证项目平稳运营，原则上委托原有管理团队骨干经营。 按股权分配利润 我司可要求清算，华邦不同意清算则原价回购股权且支付资金成本 满足经营业绩要求 不满足经营业绩要求 合作方案 合作方式：分别向华邦地产和华邦投资收购其持有金开公司的65%和5%股权，共计70% 转让价款：本项目资产评估净资产×70%=约1.7亿元；其中4,900万(7,000万×70%)以股权转让价款方式支付；剩余部分为资产保证金以委托贷款方式按12%年利率支付给华邦地产和华邦投资 利润分配：在销售额11.1亿元以内的利润全部分配给华邦地产与华邦投资，超过11.1亿元以上的利润按照持股比例分配 保底利润：我司在金开投入的股权转让价款（4,900万）按年利率12%享有优先分配的保底利润 转让价款用途：股权转让款在与我方的共管下仅限合作方用于与我方合作开发的总部园项目 合作方案 项目公司改组及管理： 董事会由3人组成，我方委派2人，合作方委派1人；董事长和法定代表人均由我方委派的董事担任。 股东会表决事项均需由代表三分之二以上（含本数）表决权(即股权）的股东同意方为有效；董事会所有表决事项均需公司全体董事过半数同意方为有效。 项目公司的总经理人选由我方提名，经公司董事会批准