工程类试卷]2002年土地估价师(土地估价实务基础)真题试卷及答案与解析.docVIP

2002年土地估价师（土地估价实务基础）真题试卷及答案与解析 一、计算题 答案要求列出算式、计算过程和计算结果；需按公式计算的，要求列出公式。无计算过程、只有计算结果的不得分。计算过程保留两位小数，计算最终结果保留整数。单价用“元/平方米”，总价用“万元”表示。 1 某企业于2000年12月31日以出让方式取得了一宗土地使用年限为50年期的国有工业用地，土地总面积为3000m2，交纳的土地出让金为30元/m2，该宗地土地开发程度已达到“五通一平”(通路、通电、通水、通讯、排水及场地平整)。 2001年12月31日，该企业因改制需要进行土地价格评估，经调查，该地区土地取得费 (含税费)平均为10万元/亩，“五通一平”土地开发费为8万元/亩，在土地开发期内均匀投入，土地开发周期为一年，银行贷款年利率为5.5%，投资利润率为10%，土地还原率为6%，50年期出让金水平仍保持不变，请测算该宗地于2001年12月31日的单位地价和总地价。 2 企业甲拥有一宗土地面积为20亩的国有出让土地，规划建设40000m2综合大楼和20000m2公寓，预计2年建成后即全部售出。企业甲在完成前期投入后，拟将该宗地转让给房地产开发商乙。 经调查，该城市相似地段相同功能的综合楼售价为6000元/m2，公寓售价为45b0元/m2，同类结构的综合楼工程建筑费及专业费为2100元/m2，公寓为1800元/m2，在建筑期间，建筑费及专业费第一年投入40%，第二年投入60%，银行贷款年利率为5.5%，开发利润为总售侨的15%，销售税费为售价的5.5%。根据以上条件完成以下计算。 1．该宗地在规划条件下的土地使用权价格。 2．经甲乙双方协商，房地产开发商乙准备以开发完成后的部分房地产按售价的90%给申作为地价的补偿，开发后的房地产销售税费由乙统一支付，如不考虑甲的前期投入和土地转让税费，试问甲除可得到14000m2综合楼外，还可分得的公寓面积是多少。 3 某企业拥有A宗地的划拨土地使用权，并于2002年9月1日与当地政府签订了该宗地的国有土地租赁协议，租期20年，实际支付的年租金为10元/m2。A宗地土地面积为30000m2，用途为工业，现已达到“五通一平”的开发程度。 经调查，A宗地周边有三宗条件相似的工业用地，具体情况如下。 (1)B宗地：占地45亩，于1998年9月1日通过征地方式取得，当时根据所在区域的市场行情，共支付了300万元征地及其相关税费，经开发建设，现已达到“七通一平”的开发程度，共花费土地开发费540万元。据调查，从1998年9月1日到2002年9月1日期间，征地费用和达到“七通一平”的土地开发费用分别上涨了20%和30%。 (2)C宗地：占地，25000m2，于1998年9月1日通过出让方式取得。宗地已达到“三通斗平”的开发程度。按照2002年9月的市场行情，该宗地若出租经营，每年土地净收益可达55万元。 (3)D宗地：占地3.5公顷，于2002年9月以国家作价人股方式取得，40年期、“七通一平”条件下作价425元/m2。 B、C、D三宗地与A宗地之间除开发程度等差别外，其他因素的差别如下表所示。 表中数值表示B、C、D各宗地与A宗地的比较，负值表示案例宗地比A宗地的对应条件差，正值表示案例宗地的条件优于A宗地。 根据当地2002年9月的土地市场状况，从征地到完成“七通一平”的土地开发需要1年时间，土地开发费分季度投入，每季度投资额相等，在季内均匀投入；设定土地开发资金的贷款季利率为1.5%，需按季度按复利计算利息；土地开发的投资回报率为10%；土地增值收益率为 20%；土地还原率取6%。 相对A宗地而言，其50年土地使用权价格因开发程度不同而有差异：达到“七通一平”时地价比“五通一平”高100元/m2，达到“五通一平”时地价比“三通一平”高60元/m2。 根据以上条件，试回答以下问题。 1．以B、C、D作为比较案例，利用市场比较法测算宗地A于2002年9月1日的土地价格。 2．测算宗地A于2002年9月1日的市场年租金。 3．测算宗地A于2002年9月1日的承租土地使用权价格。 二、案例分析题 本题包括一个土地估价与土地资产管理的实例，请认真阅读理解，并根据给定条件，综合分析后回答有关问题。 3 某城市拟对市中心区域进行旧城改造，涉及A、B、C、D四宗地，土地总面积为 20000m2。其中宗地A为一旧住宅区，土地总面积为8500m2；宗地B为企业甲所使用的国有划拨土地，土地面积为7000m2，土地现状用途为工业，由于规划限制，该企业计划搬迁到城市郊区；宗地C为公司乙所使用的国有出让土地，土地面积为1500m2，出让用途为商业，出让年期为40年，已使用5年；宗地D为公司丙所使用的国有出让土地，土地面积为3000m2，出让用途为商业性办公用地，出